Baufinanzierung – Anschlussfinanzierung: Wann und wielange sollte man die Zinsen festschreiben?

Wer heute eine Immobilie kaufen oder bauen möchte benötigt in der Regel auch eine Finanzierung. Die große Frage die sich dann die zukünftigen Hausbesitzer stellen: Wie lange sollte man die Zinsen festschreiben?

Auch Immobilienbesitzer schlagen sich mit der gleichen Frage herum: Sollen wir für unsere aktuelle Finanzierung, deren Zinsbindung vielleicht erst in 1, 2 oder 3 Jahren ausläuft, jetzt schon die aktuellen Zinsen mit einem Forwarddarlehen sichern?

Aufgeschreckt von aktuellen Zeitungsartikeln mit dem Grundtenor: „Hausbesitzer haben sich im letzten Jahr verzockt…“ Anlass dieser Artikel ist, dass im letzten Jahr nach der Leitzinserhöhung sich die Zinssätze für Wohnimmobilien erhöht haben. Viele sind davon ausgegangen, dass die Niedrigzinsphase beendet ist und haben sich die Zinsen über ein Forwarddarlehen gesichert. Das Ende vom Lied: Auf einmal gabe es die „Finanzkrise“, die Zinsen sanken entgegen der vielfachen Prognosen der Experten, und im Endeffekt, wäre eine Zinsabsicherung heute viel günstiger.

Fazit: Gewissheit, ob eine Prognose zutreffen wird oder nicht, haben Sie immer erst dann, wenn der prognostizierte Zeitpunkt erreicht ist. Auf gut deutsch: „Hinterher ist man immer schlauer.“

Schauen wir uns jetzt einmal die Zinsentwicklung für Wohnungsbaukredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren in dem Zeitraum von 12/1982 bis 9/2011 an:

Baufinanzierung Immobilienfinanzierung Zinsentwicklung im Langzeitvergleich

Quelle: Deutsche Bundesbank Sollzinsen Banken / Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke, Zinsvereinbarungen aller Art, Effektivzins, Durchschnittssatz

Was soll uns diese Statistik über die Zinsentwicklung der Hypothekenkredite sagen?

Wir stellen fest, dass der Kreditnehmer ideal gehandelt hätte, wenn er zum Beispiel im Januar 1999 für seine Finanzierung eine Zinsfestschreibung von 4 Jahren gewählt hätte, die Anschlussfinanzierung im Januar 2003 auf eine variable Verzinsung umgestellt, im Juni 2003 für 1 Jahr festgeschrieben, ab Juni 2004 wieder auf variable Verzinsung umgestellt und ab Juli 2005 auf eine sechsjährige Zinsfestschreibung umgestellt hätte.

Sie sehen, wie schlau man im Nachhinein immer sein kann. Ganz ehrlich, dieses hätte im Vorwege kein Experte vorhersehen können, da unterschiedliche Marktgeschehnisse sich auf das Zinsniveau auswirken.

Bei der Wahl der richtigen Zinsfestschreibung muss man seinen Blickwinkel verändern

Sie kennen aufgrund dieser Statistik jetzt den Maximalzins von 10,50 %, und Sie kennen den Durchschnittszins von ca. 7,10 % (berechnet auf den Zeitraum von 1982 bis 2011).

Sie kennen auch Ihre monatliche Maximalbelastung, die Sie für die Finanzierung Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung ausgeben wollen oder können.

Die zinsgünstigste Finanzierung erhalten Sie mit einer kurzen bzw. variablen Zinsfestschreibung. Der Zinssatz verteuert sich, je länger die Zinsfestschreibung ist. Der Vorteil heute, Sie sind selbst bei einer Zinsfestschreibung von 25 oder 30 Jahren noch weit unter dem Durchschnittszinssatz. Und dann gibt es noch die Kombinationsmöglichkeiten mit einem Bauspardarlehen, deren Zinssätze heute auch schon ab 1,6 % zu haben sind und Bauspardarlehenslaufzeiten sind in der heutigen Zeit bei einigen Bausparkassen auch schon bis zu 25 Jahren möglich.

Fazit: Um hier für die eigene Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung die optimale Lösung zu finden, muss man vergleichen, nicht nur Bankdarlehen sondern auch Kombinationen aus Bankdarlehen und Bauspardarlehen. Auch sollte eine Worstcase-Berechnung nicht fehlen, an der man ersehen kann, wo liegt der maximal Zins, den wir uns für die Finanzierung unseres Hauses leisten können. Denn nur so ist sichergestellt, dass man die richtige Entscheidung trifft, damit bei einem Zinshoch das eigene Haus nicht zum Albtraum wird.

Und was für die Finanzierung eines Hauskaufes oder dem Bau eines Hauses gilt, gilt auch für die Anschlussfinanzierung bzw. für die Zinssicherung der Anschlussfinanzierung.

Eine solide und kompetente Beratung ist das A und O.

Hier zahlt sich eine detaillierte und fundierte Beratung aus. Diese Beratung geht über den reinen Vergleich von Zinskonditionen hinaus. Denn die Zinskondition ist nicht alles. Es nützt Ihnen recht wenig, wenn Sie jetzt bei einer zehnjährigen Zinsbindung hinter dem Komma 0,2 oder 0,3 einsparen und nach Ablauf der Zinsbindung das Zinsniveau deutlich höher ist als heute und Ihre Finanzierung dann für Sie unbezahlbar ist.
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2 Kommentare

  1. Natürlich sind Zinsfestschreibungen für die gesamte Darlehenslaufzeit möglich. Gerade bei dem jetzigen niedrigen Zinsniveau sollte man auch diese Möglichkeit nutzen. Wer absolute Kalkulationssicherheit möchte und auf Sicherheit bedacht ist, kommt um die Möglichkeit der Zinsfestschreibung für die gesamte Laufzeit nicht herum.
    Und trotz dieser Sicherheit hat man als Kunde immer die Möglichkeit, ab dem 10. Jahr, nach Vollauszahlung des Darlehens, dieses Darlehen zu kündigen – ohne zusätzliche Kosten wie Vorfälligkeitsentgeld.
    Das bedeutet auch trotz der Zinssicherheit braucht man nicht auf Flexibilität zu verzichten. Mehr Infos zum Thema Zinssicherheit bei Immobilienfinanzierungen gerne auf Anfrage.

  2. Am liebsten hätte ich gerne so lange Zinsbindung, dass eine Anschlussfinanzierung gar nicht mehr notwendig ist =) Auf http://www.reditvergleich.net/ratgeber/baufinanzierung/anschlussfinanzierung/ steht, dass dies aber unüblich ist 🙁

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