Baufinanzierungen: Das Zinsänderungsrisiko – das häufig unterschätzte Risiko

Wer heute eine Immobilie finanzieren will oder vor einem oder zwei Jahren eine Immobilie finanziert hat, der kann, beziehungsweise hat die Vorteile der niedrigen Zinskonditionen nutzen können. Gerade in diesem Jahr waren auch Fördermittel über die Kfw zu unschlagbaren günstigen Zinskonditionen zu bekommen, teilweise sogar mit zusätzlichen Zinsrabatten. Aufgrund dieser niedrigen Zinskonditionen sind die monatlichen Belastungen für die Zins- und Tilgungsleistungen gering.

Wer schon die Finanzierung für seine Immobilie abgeschlossen hat, wurde hoffentlich über das Zinsänderungsrisiko informiert. Auch wurde die Finanzierung unter Berücksichtigung der eigenen Situation so angepasst, dass dieses Risiko minimiert wird. Für Förderdarlehen der Kfw wurde, je nach individueller Situation, ein Zinssicherungsinstrument angelegt.

Nein, bei Ihrer Finanzierung wurde darüber nicht gesprochen? Ihre Zinsbindung beträgt nur 10 Jahre oder weniger? Ihre jetzige Rate passt so gerade in das Haushaltsbudget, eine höhere Rate können Sie sich nicht oder nur schwer leisten? Nun, dann lesen Sie hier weiter …

Der Zinssatz ist immer nur für eine bestimmte Zeit festgeschrieben, und dann?

Die Gefahren schlagen am Tage X zu. Keiner kann Ihnen heute sagen, wo das Zinsniveau in 8, 9 oder 10 Jahren liegen wird. Aktuell haben wir eine Niedrigzinsphase, die, mit einigen kurzen Aufwärtsbewegungen, schon gut 10 Jahre anhält. Aber wo stehen wir, wenn die Zinsbindung Ihres Darlehens ausläuft? Ist Ihr Darlehen dann vollständig zurückgezahlt?

Viele Immobilienkäufer haben Finanzierungen mit einer anfänglichen Tilgung von 1 bis 1,5 % pro Jahr abgeschlossen. Nach Ablauf der Zinsbindung ist noch ein Großteil des Darlehens offen. Hier muss dann eine neue Zinsvereinbarung getroffen werden. Die Höhe des dann zuvereinbarenden Zinssatzes richtet sich dann nach dem zukünftigen Marktzins.

Schauen wir uns jetzt einfach einmal die Zinsentwicklung der letzten 20 Jahre an:

Was erkennen wir auf den ersten Blick? Der höchste Zinssatz lag bei rund 8,50 % p.a., der niedrigste Zinssatz bei unter 3,0 % p.a., das ist ein Zinsunterschied von rund 5,5 Prozentpunkten. Bei einer Immobilienfinanzierung ein Unterschied mit dramatischen Auswirkungen auf die Höhe der Rate.

Beispiel (kein aktueller Zinssatz): Wer eine Finanzierung in Höhe von 200.000 Euro, mit einem Sollzinssatz von 3,50 % p.a. und einer anfänglichen Tilgung von 1 % p.a. abgeschlossen hat, zahlt heute eine monatliche Rate von 750 Euro.

Die Restschuld in 10 Jahren beträgt dann rund 176.000 Euro. Und was passiert dann?

Welche Faktoren kennen Sie beim Ablauf der Zinsbindung?

  • Die Restschuld in Höhe von rund 176.000 Euro steht fest.
  • Die zukünftige Rate ist nicht bekannt.
  • Der zukünftige Zinssatz ist nicht bekannt.

Das bedeutet, Sie müssen hier mit Prognosen arbeiten.

Wie hoch wird der Zinssatz bei Ablauf der Zinsbindung sein?
Ist der Zins höher als heute? Ist er niedriger als heute?

Wie könnte sich das Zinsänderungsrisiko auswirken?

Um jetzt eine Aussage zu treffen, müssen wir mit einer Zinsannahme weiterrechnen. Wenn man den Finanzexperten glauben darf, ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass die Zinsen in 10 Jahren eher höher als niedriger sein werden.

Hier eine Berechnung des vorherigen Finanzierungsbeispiels – Darlehen 200.000 Euro, Restschuld in 10 Jahren 176.000 Euro, angenommener Zinssatz 3,50 % p.a., aktuelle monatliche Rate 750,00 Euro:

Ein Zinsanstieg von 1,50 Prozentpunkte auf 5,0 % p.a. bedeutet eine Ratenerhöhung auf monatlich 968 Euro – plus 218 Euro.

Ein Zinsanstieg von 2,5 Prozentpunkte auf 6,0 % p.a. bedeutet eine Ratenerhöhung auf monatlich rund 1.115 Euro – plus 365 Euro

Ein Zinsanstieg von 3,5 Prozentpunkte auf 7,0 % p.a. bedeutet eine Ratenerhöhung auf monatlich rund 1.260 Euro – plus 510 Euro.

Ob die Immobilienbesitzer aus diesem Beispiel die neue Rate zahlen können, hängt von dem finanziellen Puffer im Haushaltsbudget ab. Wenn nicht, kann das eigene Traumhaus zum Albtraum werden.

Hier zeigt sich, dass umfassende Beratung und ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept mehr Wert sind, als eine vielleicht anfängliche Einsparung von 0,1 oder 0,2 Prozentpunkte bei einem Angebotsvergleich …

Genau das bezeichnet man als Zinsänderungsrisiko

Haben Sie die Gefahren des Zinsanstieges erkannt? Dieses Risiko nennt man Zinsänderungsrisiko.

Eigentlich sollte über das Zinsänderungsrisiko schon am Anfang der Finanzierung gesprochen werden. Nur in vielen Beratungen wird darauf nicht oder nur unzureichend eingegangen oder das Risiko wird heruntergespielt. Gerade bei engen Haushaltsgrenzen, niedrigen Tilgungssätzen und Finanzierungen mit geringem Eigenkapitaleinsatz, ist es sinnvoll, gleich zu Anfang hier mit entsprechenden Absicherungen zu arbeiten. Ansonsten kann sich die Finanzierung ganz schnell zum Albtraum entwickeln.

Das Zinsänderungsrisiko muss von Anfang an mit berücksichtigt werden

Baufinanzierung - welche Zinsbindung soll man wählen?Vielfach wird eine Rate heute mit den aktuellen niedrigen Zinssätzen „schön gerechnet“. Besonders hart trifft es die Immobilienfinanzierer, die Förderdarlehen der Kfw einsetzen. Hier sind, je nach Kreditprogramm, Zinssätze mit einer Eins vor dem Komma möglich. Die Zinssätze sind aber nur für eine Zeit von maximal 10 Jahren festgeschrieben. Und gerade bei diesen subventionierten Krediten ist die Wahrscheinlichkeit am größten, dass die Zinssätze zukünftig deutlich höher ausfallen.

Deshalb, wer auf Nummer sicher gehen will, sollte jetzt lange Zinsbindungen nutzen.

Lange Zinsbindungen sind Zinsbindungen von 15, 20 und mehr Jahren.

Ja, lange Zinsbindungen sind teurer als 10-jährige Zinsbindungen.  Aber die 0,40 bis 0,60 Prozentpunkte mehr geben Ihnen mehr Planungssicherheit.

Auch haben Sie die Flexibilität. Aus diesen Krediten können Sie ab dem 10. Jahr aussteigen, wenn das Zinsniveau günstig ist, alles ohne zusätzliche Kosten, denn Sie haben ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ab dem 10. Jahr nach Vollauszahlung des Darlehens.

Eine umfassende, unabhängige Beratung ist der Grundstein …

Deshalb bestehen Sie bei Beratungen darauf, dass dieses Risiko berechnet wird, und prüfen Sie auch Möglichkeiten der längeren Zinsbindung. Es sind heute Zinsfestschreibungen von 20 Jahren und mehr möglich, nur nicht jede Bank kann diese Laufzeiten anbieten, die Anbieter mit diesen langen Zinsbindungen sind nicht so zahlreich.

Manchmal rechnen sich auch Finanzierungskombinationen aus Bankdarlehen und Bausparverträgen. Doch hier ist beim Vergleich größte Vorsicht geboten.

Viele Berater können keinen reellen finanzmathematischen Vergleich von Finanzierungsmodellen darstellen. Bei dem Vergleich von Finanzierungsmodellen helfen nur die Gesamtkostenrechnung und die Barwertmethode. Auch kommt eine weitere Schwierigkeit hinzu, dass Sie bei Kombinationsmodellen zusätzlich auch die Tarife der unterschiedlichen Bausparkassen vergleichen müssen. Es gibt heute rund 50 bis 70 verschiedene Tarife. Sie benötigen also einen unabhängigen Berater, der nicht nur verschiedene Banken, sondern auch verschiedene Bausparkassen und Bauspartarife vergleichen kann, und rechnen sollte er auch können …

Die Frage, die man sich jetzt stellen muss, ist, wie viel Rate können wir uns maximal für unsere Immobilienfinanzierung leisten?

Können Sie Zinsanstiege in diesen Größenordnungen – siehe Berechnung oben – verkraften? Wollen Sie Zinsanstiege in diesen Größenordnungen hinnehmen?

Die möglichen zukünftigen Zinserhöhungen erhöhen ja nicht nur die monatliche Rate, sondern verteuern auch Ihre Immobilienfinanzierung spürbar. Bei einem Zinsanstieg von 3,50 Prozentpunkte in diesem Beispiel, erhöht sich die monatliche Rate um fast 70 %!

Wer dieses Risiko ausschalten will, hat zwei bzw. drei Möglichkeiten …

Die beste Möglichkeit ist, dass dieses Risiko zu Anfang bei der Finanzierung berücksichtigt wird. Nachbesserungen schmälern immer das Haushaltsbudget und sind finanziell teilweise sehr schmerzhaft …

Die erste Möglichkeit

Das Darlehen innerhalb der Zinsbindung vollständig tilgen, diese Möglichkeit dürften sich die wenigsten Immobilienbesitzer leisten können. Das wäre, bei unserem Beispiel, eine monatliche Rate von rund 1.980 Euro.
Natürlich hätte man hier gleich zu Anfang die Zinsfestschreibung entsprechend der Laufzeit wählen können. Es sind ja auch Zinsfestschreibungen von 20 und mehr Jahren möglich.

Bei einer bestehenden Finanzierung ist eine Erhöhung der Tilgungsrate nicht so ohne Weiteres möglich, hier kommt es auf die Vertragsmodalitäten an.

Bei den Fördermitteln der Kfw beträgt die maximale Zinsfestschreibung 10 Jahre

Nur bei den Fördermitteln der Kfw ist die Zinsfestschreibung auf einheitlich 10 Jahre begrenzt. Durch die unterschiedlichen Zinssubventionen besteht aber hier das größte Zinsänderungsrisiko, da die Zinssätze heute schon unterhalb des Marktzinses liegen. Wer hier die Tilgung nicht innerhalb der Zinsfestschreibung darstellen kann, sollte über Zinssicherungsmöglichkeiten nachdenken und gegebenenfalls nutzen.

Die zweite Möglichkeit

Die Tilgung des Darlehens so erhöhen, zum Beispiel durch das Ausnutzen der eventuell vorhandenen Sondertilgungsmöglichkeit, die zukünftige Rate im Rahmen des eigenen Haushaltsplanes liegt.

Beispiel: Nach Ablauf der Zinsbindung ist der Marktzins auf 7,0 % (+ 3,5 %) angestiegen. Um die Rate von 750 Euro – unser Beispiel oben – zu halten, darf die Restschuld dann nur noch rund 97.000 Euro betragen, bei einer angenommenen Restlaufzeit von 20 Jahren. Das würde bedeuten, es müssten monatlich insgesamt rund 1.300 Euro gezahlt werden. 550 Euro mehr im Monat, auch nicht für jeden Immobilienbesitzer so ohne Weiteres möglich.

Die dritte Möglichkeit

Schaffen Sie sich einen „Zins-Airbag“. Nun, die schlechte Nachricht vorweg, auch dieses ist nicht ohne zusätzlichen Aufwand möglich. Der hier entscheidende Faktor ist die Zeit bis zum Zinsablauf. Je länger der Zeitraum bis zum Ablauf der Zinsbindung ist, desto niedriger ist die zusätzliche Belastung für die Zinsabsicherung.

Um bei unserem Beispiel zu bleiben, wir kennen die Restschuld in 10 Jahren. Sie beträgt 176.000 Euro.

Wie könnte jetzt ein „Zins-Airbag“ aussehen? Ideal wäre eine vollständige Zinsabsicherung der Restschuld von 176.000 Euro. Doch für diese Zinsabsicherung können Sie nur die Möglichkeit des Bausparens nutzen. Die Bausparsumme würde dann 176.000 Euro betragen. Bei einem Bausparvertrag gelten folgende Grundsätzlichkeiten:

1. Sie müssen je nach Bausparkasse zwischen 20 und 50 % der Bausparsumme ansparen.

2. Die Laufzeit des Bauspardarlehens unterscheidet sich von Tarif zu Tarif deutlich. Es sind Laufzeiten zwischen 4 und 15 Jahren darstellbar. Je kürzer die Laufzeit, desto höher die Tilgungsrate.

Das bedeutet, dass eine volle Absicherung nicht für jeden bezahlbar ist, da die zusätzliche Sparrate das Haushaltsbudget belastet. Es ist also hier eine individuelle Berechnung für die eigene Situation erforderlich. Hier ist dann einmal zu berücksichtigen, was kann zusätzlich zur aktuellen Rate in den Bausparvertrag eingezahlt werden, und wie hoch darf die spätere Rate für das Bauspardarlehen werden. Sie sehen, auch hier gibt es keine Pauschallösungen.

Fazit: Es ist nicht immer nur der aktuelle Zins entscheidend, entscheidend ist ob Ihr Finanzierungskonzept über die gesamte Laufzeit, also bis zur Bezahlung des letzten Euro, berechnet ist.

Wichtig ist, dass man die möglichen Risiken – hier in diesem Artikel zum Beispiel das Zinsänderungsrisiko – bei der Finanzierung kennt und eine schlüssige Antwort auf diese möglichen Gefahren hat. Je nach Mentalität und Finanzkraft setzt man hier Absicherungsinstrumente ein. Es gibt selbstverständlich noch weitere Risikopotenziale einer Finanzierung, diese werden hier im Blog an anderer Stelle erläutert, beziehungsweise werden in unseren Beratungen immer besprochen.

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Eine Immobilienfinanzierung sollte immer so gestaltet sein, dass das Finanzierungskonzept auch „stürmischen Zeiten“ standhält.

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