Baufinanzierungen: Das Zinsänderungsrisiko – das häufig unterschätzte Risiko

Wer heute eine Immobilie finanzieren will oder vor einem oder zwei Jahren eine Immobilie finanziert hat, der kann, beziehungsweise hat die Vorteile der niedrigen Zinskonditionen nutzen können. Gerade in diesem Jahr waren auch Fördermittel über die Kfw zu unschlagbaren günstigen Zinskonditionen zu bekommen, teilweise sogar mit zusätzlichen Zinsrabatten. Aufgrund dieser niedrigen Zinskonditionen sind die monatlichen Belastungen für die Zins- und Tilgungsleistungen gering.

Wer schon die Finanzierung für seine Immobilie abgeschlossen hat, wurde hoffentlich über das Zinsänderungsrisiko informiert. Auch wurde die Finanzierung unter Berücksichtigung der eigenen Situation so angepasst, dass dieses Risiko minimiert wird. Für Förderdarlehen der Kfw wurde, je nach individueller Situation, ein Zinssicherungsinstrument angelegt.

Nein, bei Ihrer Finanzierung wurde darüber nicht gesprochen? Ihre Zinsbindung beträgt nur 10 Jahre oder weniger? Ihre jetzige Rate passt so gerade in das Haushaltsbudget, eine höhere Rate können Sie sich nicht oder nur schwer leisten? Nun, dann lesen Sie hier weiter …

Der Zinssatz ist immer nur für eine bestimmte Zeit festgeschrieben, und dann?

Die Gefahren schlagen am Tage X zu. Keiner kann Ihnen heute sagen, wo das Zinsniveau in 8, 9 oder 10 Jahren liegen wird. Aktuell haben wir eine Niedrigzinsphase, die, mit einigen kurzen Aufwärtsbewegungen, schon gut 10 Jahre anhält. Aber wo stehen wir, wenn die Zinsbindung Ihres Darlehens ausläuft? Ist Ihr Darlehen dann vollständig zurückgezahlt?

Viele Immobilienkäufer haben Finanzierungen mit einer anfänglichen Tilgung von 1 bis 1,5 % pro Jahr abgeschlossen. Nach Ablauf der Zinsbindung ist noch ein Großteil des Darlehens offen. Hier muss dann eine neue Zinsvereinbarung getroffen werden. Die Höhe des dann zuvereinbarenden Zinssatzes richtet sich dann nach dem zukünftigen Marktzins.

Schauen wir uns jetzt einfach einmal die Zinsentwicklung der letzten 20 Jahre an:

Was erkennen wir auf den ersten Blick? Der höchste Zinssatz lag bei rund 8,50 % p.a., der niedrigste Zinssatz bei unter 3,0 % p.a., das ist ein Zinsunterschied von rund 5,5 Prozentpunkten. Bei einer Immobilienfinanzierung ein Unterschied mit dramatischen Auswirkungen auf die Höhe der Rate.

Beispiel (kein aktueller Zinssatz): Wer eine Finanzierung in Höhe von 200.000 Euro, mit einem Sollzinssatz von 3,50 % p.a. und einer anfänglichen Tilgung von 1 % p.a. abgeschlossen hat, zahlt heute eine monatliche Rate von 750 Euro.

Die Restschuld in 10 Jahren beträgt dann rund 176.000 Euro. Und was passiert dann?

Welche Faktoren kennen Sie beim Ablauf der Zinsbindung?

  • Die Restschuld in Höhe von rund 176.000 Euro steht fest.
  • Die zukünftige Rate ist nicht bekannt.
  • Der zukünftige Zinssatz ist nicht bekannt.

Das bedeutet, Sie müssen hier mit Prognosen arbeiten.

Wie hoch wird der Zinssatz bei Ablauf der Zinsbindung sein?
Ist der Zins höher als heute? Ist er niedriger als heute?

Wie könnte sich das Zinsänderungsrisiko auswirken?

Um jetzt eine Aussage zu treffen, müssen wir mit einer Zinsannahme weiterrechnen. Wenn man den Finanzexperten glauben darf, ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass die Zinsen in 10 Jahren eher höher als niedriger sein werden.

Hier eine Berechnung des vorherigen Finanzierungsbeispiels – Darlehen 200.000 Euro, Restschuld in 10 Jahren 176.000 Euro, angenommener Zinssatz 3,50 % p.a., aktuelle monatliche Rate 750,00 Euro:

Ein Zinsanstieg von 1,50 Prozentpunkte auf 5,0 % p.a. bedeutet eine Ratenerhöhung auf monatlich 968 Euro – plus 218 Euro.

Ein Zinsanstieg von 2,5 Prozentpunkte auf 6,0 % p.a. bedeutet eine Ratenerhöhung auf monatlich rund 1.115 Euro – plus 365 Euro

Ein Zinsanstieg von 3,5 Prozentpunkte auf 7,0 % p.a. bedeutet eine Ratenerhöhung auf monatlich rund 1.260 Euro – plus 510 Euro.

Ob die Immobilienbesitzer aus diesem Beispiel die neue Rate zahlen können, hängt von dem finanziellen Puffer im Haushaltsbudget ab. Wenn nicht, kann das eigene Traumhaus zum Albtraum werden.

Hier zeigt sich, dass umfassende Beratung und ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept mehr Wert sind, als eine vielleicht anfängliche Einsparung von 0,1 oder 0,2 Prozentpunkte bei einem Angebotsvergleich …

Genau das bezeichnet man als Zinsänderungsrisiko

Haben Sie die Gefahren des Zinsanstieges erkannt? Dieses Risiko nennt man Zinsänderungsrisiko.

Eigentlich sollte über das Zinsänderungsrisiko schon am Anfang der Finanzierung gesprochen werden. Nur in vielen Beratungen wird darauf nicht oder nur unzureichend eingegangen oder das Risiko wird heruntergespielt. Gerade bei engen Haushaltsgrenzen, niedrigen Tilgungssätzen und Finanzierungen mit geringem Eigenkapitaleinsatz, ist es sinnvoll, gleich zu Anfang hier mit entsprechenden Absicherungen zu arbeiten. Ansonsten kann sich die Finanzierung ganz schnell zum Albtraum entwickeln.

Das Zinsänderungsrisiko muss von Anfang an mit berücksichtigt werden

Baufinanzierung - welche Zinsbindung soll man wählen?Vielfach wird eine Rate heute mit den aktuellen niedrigen Zinssätzen „schön gerechnet“. Besonders hart trifft es die Immobilienfinanzierer, die Förderdarlehen der Kfw einsetzen. Hier sind, je nach Kreditprogramm, Zinssätze mit einer Eins vor dem Komma möglich. Die Zinssätze sind aber nur für eine Zeit von maximal 10 Jahren festgeschrieben. Und gerade bei diesen subventionierten Krediten ist die Wahrscheinlichkeit am größten, dass die Zinssätze zukünftig deutlich höher ausfallen.

Deshalb, wer auf Nummer sicher gehen will, sollte jetzt lange Zinsbindungen nutzen.

Lange Zinsbindungen sind Zinsbindungen von 15, 20 und mehr Jahren.

Ja, lange Zinsbindungen sind teurer als 10-jährige Zinsbindungen.  Aber die 0,40 bis 0,60 Prozentpunkte mehr geben Ihnen mehr Planungssicherheit.

Auch haben Sie die Flexibilität. Aus diesen Krediten können Sie ab dem 10. Jahr aussteigen, wenn das Zinsniveau günstig ist, alles ohne zusätzliche Kosten, denn Sie haben ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ab dem 10. Jahr nach Vollauszahlung des Darlehens.

Eine umfassende, unabhängige Beratung ist der Grundstein …

Deshalb bestehen Sie bei Beratungen darauf, dass dieses Risiko berechnet wird, und prüfen Sie auch Möglichkeiten der längeren Zinsbindung. Es sind heute Zinsfestschreibungen von 20 Jahren und mehr möglich, nur nicht jede Bank kann diese Laufzeiten anbieten, die Anbieter mit diesen langen Zinsbindungen sind nicht so zahlreich.

Manchmal rechnen sich auch Finanzierungskombinationen aus Bankdarlehen und Bausparverträgen. Doch hier ist beim Vergleich größte Vorsicht geboten.

Viele Berater können keinen reellen finanzmathematischen Vergleich von Finanzierungsmodellen darstellen. Bei dem Vergleich von Finanzierungsmodellen helfen nur die Gesamtkostenrechnung und die Barwertmethode. Auch kommt eine weitere Schwierigkeit hinzu, dass Sie bei Kombinationsmodellen zusätzlich auch die Tarife der unterschiedlichen Bausparkassen vergleichen müssen. Es gibt heute rund 50 bis 70 verschiedene Tarife. Sie benötigen also einen unabhängigen Berater, der nicht nur verschiedene Banken, sondern auch verschiedene Bausparkassen und Bauspartarife vergleichen kann, und rechnen sollte er auch können …

Die Frage, die man sich jetzt stellen muss, ist, wie viel Rate können wir uns maximal für unsere Immobilienfinanzierung leisten?

Können Sie Zinsanstiege in diesen Größenordnungen – siehe Berechnung oben – verkraften? Wollen Sie Zinsanstiege in diesen Größenordnungen hinnehmen?

Die möglichen zukünftigen Zinserhöhungen erhöhen ja nicht nur die monatliche Rate, sondern verteuern auch Ihre Immobilienfinanzierung spürbar. Bei einem Zinsanstieg von 3,50 Prozentpunkte in diesem Beispiel, erhöht sich die monatliche Rate um fast 70 %!

Wer dieses Risiko ausschalten will, hat zwei bzw. drei Möglichkeiten …

Die beste Möglichkeit ist, dass dieses Risiko zu Anfang bei der Finanzierung berücksichtigt wird. Nachbesserungen schmälern immer das Haushaltsbudget und sind finanziell teilweise sehr schmerzhaft …

Die erste Möglichkeit

Das Darlehen innerhalb der Zinsbindung vollständig tilgen, diese Möglichkeit dürften sich die wenigsten Immobilienbesitzer leisten können. Das wäre, bei unserem Beispiel, eine monatliche Rate von rund 1.980 Euro.
Natürlich hätte man hier gleich zu Anfang die Zinsfestschreibung entsprechend der Laufzeit wählen können. Es sind ja auch Zinsfestschreibungen von 20 und mehr Jahren möglich.

Bei einer bestehenden Finanzierung ist eine Erhöhung der Tilgungsrate nicht so ohne Weiteres möglich, hier kommt es auf die Vertragsmodalitäten an.

Bei den Fördermitteln der Kfw beträgt die maximale Zinsfestschreibung 10 Jahre

Nur bei den Fördermitteln der Kfw ist die Zinsfestschreibung auf einheitlich 10 Jahre begrenzt. Durch die unterschiedlichen Zinssubventionen besteht aber hier das größte Zinsänderungsrisiko, da die Zinssätze heute schon unterhalb des Marktzinses liegen. Wer hier die Tilgung nicht innerhalb der Zinsfestschreibung darstellen kann, sollte über Zinssicherungsmöglichkeiten nachdenken und gegebenenfalls nutzen.

Die zweite Möglichkeit

Die Tilgung des Darlehens so erhöhen, zum Beispiel durch das Ausnutzen der eventuell vorhandenen Sondertilgungsmöglichkeit, die zukünftige Rate im Rahmen des eigenen Haushaltsplanes liegt.

Beispiel: Nach Ablauf der Zinsbindung ist der Marktzins auf 7,0 % (+ 3,5 %) angestiegen. Um die Rate von 750 Euro – unser Beispiel oben – zu halten, darf die Restschuld dann nur noch rund 97.000 Euro betragen, bei einer angenommenen Restlaufzeit von 20 Jahren. Das würde bedeuten, es müssten monatlich insgesamt rund 1.300 Euro gezahlt werden. 550 Euro mehr im Monat, auch nicht für jeden Immobilienbesitzer so ohne Weiteres möglich.

Die dritte Möglichkeit

Schaffen Sie sich einen „Zins-Airbag“. Nun, die schlechte Nachricht vorweg, auch dieses ist nicht ohne zusätzlichen Aufwand möglich. Der hier entscheidende Faktor ist die Zeit bis zum Zinsablauf. Je länger der Zeitraum bis zum Ablauf der Zinsbindung ist, desto niedriger ist die zusätzliche Belastung für die Zinsabsicherung.

Um bei unserem Beispiel zu bleiben, wir kennen die Restschuld in 10 Jahren. Sie beträgt 176.000 Euro.

Wie könnte jetzt ein „Zins-Airbag“ aussehen? Ideal wäre eine vollständige Zinsabsicherung der Restschuld von 176.000 Euro. Doch für diese Zinsabsicherung können Sie nur die Möglichkeit des Bausparens nutzen. Die Bausparsumme würde dann 176.000 Euro betragen. Bei einem Bausparvertrag gelten folgende Grundsätzlichkeiten:

1. Sie müssen je nach Bausparkasse zwischen 20 und 50 % der Bausparsumme ansparen.

2. Die Laufzeit des Bauspardarlehens unterscheidet sich von Tarif zu Tarif deutlich. Es sind Laufzeiten zwischen 4 und 15 Jahren darstellbar. Je kürzer die Laufzeit, desto höher die Tilgungsrate.

Das bedeutet, dass eine volle Absicherung nicht für jeden bezahlbar ist, da die zusätzliche Sparrate das Haushaltsbudget belastet. Es ist also hier eine individuelle Berechnung für die eigene Situation erforderlich. Hier ist dann einmal zu berücksichtigen, was kann zusätzlich zur aktuellen Rate in den Bausparvertrag eingezahlt werden, und wie hoch darf die spätere Rate für das Bauspardarlehen werden. Sie sehen, auch hier gibt es keine Pauschallösungen.

Fazit: Es ist nicht immer nur der aktuelle Zins entscheidend, entscheidend ist ob Ihr Finanzierungskonzept über die gesamte Laufzeit, also bis zur Bezahlung des letzten Euro, berechnet ist.

Wichtig ist, dass man die möglichen Risiken – hier in diesem Artikel zum Beispiel das Zinsänderungsrisiko – bei der Finanzierung kennt und eine schlüssige Antwort auf diese möglichen Gefahren hat. Je nach Mentalität und Finanzkraft setzt man hier Absicherungsinstrumente ein. Es gibt selbstverständlich noch weitere Risikopotenziale einer Finanzierung, diese werden hier im Blog an anderer Stelle erläutert, beziehungsweise werden in unseren Beratungen immer besprochen.

Noch Fragen zum Thema Baufinanzierung oder Bausparen?Sie wünschen weitere Informationen oder haben noch Fragen?

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Eine Immobilienfinanzierung sollte immer so gestaltet sein, dass das Finanzierungskonzept auch „stürmischen Zeiten“ standhält.

Für die zukünftigen eigenen vier Wände sind Bausparverträge die erste Wahl

Die Art der Sparverträge hängt immer von den Zielen ab. Für das Eigenheim sind Bausparverträge und Banksparpläne immer die erste Wahl. Wer auf seiner Wunschliste das Eigenheim oder die Eigentumswohnung stehen hat, sollte schon frühzeitig mit kleinen Sparraten beginnen.

Bausparverträge haben bei vielen Leuten nicht den besten Ruf …

Der Bausparvertrag, ein Überbleibsel aus vergangener Zeit, geringe Verzinsung, beim Bau oder Kauf einer Immobilie nur ein Tropfen auf den heißen Stein und viel zu unflexibel. Auch gefährden die späteren Bauspardarlehen, wegen der hohen Tilgung, das Haushaltsbudget.

Diese pauschalen Aussagen sind in Ansätzen richtig, wenn kein für die eigene Situation abgestimmter Bauspartarif gewählt wurde, oder die Bausparsumme zu hoch angesetzt wird. Aber bei dem Produkt Bausparvertrag hat sich in den letzten Jahren einiges bewegt. Vorbei sind die Zeiten, als Bausparkassen zwei unterschiedliche Tarife angeboten haben. Heute steht man als Sparwilliger einem Angebot von über 60 Tarifen gegenüber und mit Tilgungszeiten von bis zu 25 Jahren. Wohl dem, der auf einen unabhängigen Berater zurückgreifen kann, der dann die Spreu vom Weizen trennt …

Gerade bei einer späteren Immobilieninvestition sind und bleiben Bausparverträge eine Überlegung wert. Und das gilt gerade für Sparer, die besonderen Wert auf Sicherheit legen.

Verlieren Sie nie Ihr Ziel aus den Augen …

Bausparen und Bausparverträge sind für zukünftige Immobilienbesitzer eine sinnvolle AlternativeWie heißt es so schön, jeder ist seines Glückes Schmied. Und wenn das Thema Eigenheim bei Ihnen ganz oben auf der Wunschliste steht, dann ist es auch ein Teil Ihres Vermögensaufbaus. Natürlich kann man darüber streiten, ob ein Eigenheim sinnvoll oder nicht sinnvoll ist, aber letztendlich ist immer die persönliche Meinung entscheidend. Es gibt keine allgemein gültige Regel.

Und wenn nun das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung Ihr Ziel ist, dann beginnen Sie sich diesem Ziel zu nähern. Sie sollten dabei aber nicht auf Abwege geraten. Kapitallebensversicherungen, Fondspolicen, Riester-Verträge und Rürup-Renten sind mit Vorsicht zu genießen, auch wenn alle diese Produktlösungen in den Himmel heben. Diese Angebote sind Maßnahmen für die Altersvorsorge, und die Sparer erhalten Ihr Geld in Form einer lebenslangen Rente zurück. In vielen Fällen ist das die richtige Entscheidung, doch wer in seine Lebensplanung auch das eigene Haus, die eigene Wohnung und folglich auch Kredite einbindet, fährt mit einem Wechsel kurzer Sparverträge und schneller Kredittilgung besser.

Fangen Sie schon früh an zu sparen …

Bei vielen Menschen besteht der Wunsch nach den eigenen vier Wänden schon während der Ausbildungs- oder Studienzeit. Das wichtigste ist natürlich die Fortbildung und Karriere. Nehmen wir einmal ein Beispiel: In circa acht Jahren wollen Sie eine Eigentumswohnung kaufen. Die Wohnung wird rund 200.000 Euro kosten. Damit die Finanzierung  auf gesicherte Füsse steht und der Zinssatz akzeptabel ist, sollten dann rund 50.000 Euro Eigenkapital vorhanden sein.

Das Ziel erfordert bei einem angenommenen Zinssatz von 2,50 % für sichere Verträge monatliche Sparraten von knapp 500 Euro. Das da dann junge Menschen hin und her gerissen sind, ist kein Wunder.  Gerade für Berufseinsteiger ist das eine große Hürde. So gibt es auch immer die Gruppe von Menschen, die Wohneigentum als nicht sinnvoll einstufen.

Diesen Leuten ist nicht zu helfen, denn es ist eine persönliche Einstellungssache. Deshalb werden die Wohneigentumsbefürworter auch immer nach dem Grundsatz handeln, anfangen ist besser, als gar nichts zu tun. Und deshalb werden Berufsanfänger auch mit 100 oder 200 Euro beginnen und versuchen, die Beiträge durch die berufliche Weiterentwicklung auf 400 oder 500 Euro zu erhöhen. Und gerade diese Menschen sollten sich intensiv mit den Bausparverträgen und Banksparverträgen beschäftigen, weil Alternativen gefährlich sind.

Bausparvertrag oder Banksparvertrag …

Die Ansparphase …

Bausparen und Bausparverträge, der Grundstein zum EigenkapitalNehmen wir jetzt als Beispiel einen Standardtarif einer großen Bausparkasse. Beim Standardtarif liegt das Mindestsparguthaben bei 50 %. Wer jetzt einen Bausparvertrag über 30.000 Euro abschließen will, muss zunächst  noch 1 % als Abschlußgebühr auf den Tisch legen.

Werden die 300 Euro nicht als gesonderte Einzahlung entrichtet, wird die Abschlussgebühr mit den ersten Sparraten verrechnet.  Die monatliche Regelsparrate beträgt 5 Promille der Bausparsumme, somit sind in diesem Beispiel monatlich 150 Euro fällig.

Der Guthabenzins beträgt 0,5 %  bis 1 % pro Jahr und wird für die gesamte Sparzeit garantiert. Die Zinserträge unterliegen der Abgeltungssteuer und des Solidaritätszuschlages. Doch in diesem Beispiel ist selbst bei einer Ansparung von 15.000 Euro nicht zu befürchten, dass der Freibetrag ausgeschöpft wird.

Die Kreditphase

Nach der Sparphase kommt beim Bausparvertrag die Kreditphase und somit die Tilgungszeit. In unserem Beispiel  wird ein Darlehen von rund 15.000 Euro zugeteilt. Darlehensgebühren, wie von Bausparkritikern häufig angeführt, gehören in Deutschland der Vergangenheit an. Somit wird das Darlehen zu 100 % ausgezahlt.

Der Sollzins liegt bei 2,50 % , und die Rate für Zins und Tilgung beträgt 5 Promille der Bausparsumme, also 150 Euro pro Monat. Das Bauspardarlehen ist somit mit 117 Raten vollständig getilgt.

Um jetzt den Bausparvertrag mit einem Banksparvertrag zu vergleichen, darf man jetzt nicht die Sparraten und Tilgungsraten addieren.  Für den Vergleich werden die Sparraten jetzt auf einen Banksparvertrag übertragen. Anschließend stellt man sich die Frage: Wie hoch darf der Sollzins für ein Bankdarlehen sein, wenn für die Rückzahlung des Bankdarlehens die Raten der Bausparkasse verwendet werden?

Der Bankkredit darf nicht teurer als das Bausparkassen-Modell sein

Schauen wir ins Internet, Banksparverträge sind derzeit im Mittelwert mit rund 2,33 % verzinst. Auch hier haben wir mit der Abgeltungssteuer und dem Solidaritätszuschlag kein Problem, weil die Zinsbeträge unterhalb des Freibetrages liegen.

Bei Banksparverträgen muss man keine Abschlussgebühr bezahlen, so dass alle Zahlungen in den Spartopf wandern. Dadurch steigt das Vermögen innerhalb von 98 Monaten auf knapp 16.500 Euro. Die erforderliche Darlehenssumme wird auf rund 13.500 Euro gemindert.

Der Kredit muss bei einer Bank aufgenommen werden, und der Sollzins ist im Gegensatz zum Bausparvertrag nicht garantiert. Berechnen können wir jetzt nur die Höhe des kritischen Sollzinses. Wenn dieser Kredit mit 117 Raten – wie beim Bauspardarlehen – von jeweils 150 Euro bedient wird, kommen 5,6 Prozent pro Jahr heraus. So viel darf der Kredit in acht Jahren höchstens kosten, um nicht teurer als die Bausparkasse zu werden.

Wenn die Zinsen in acht Jahren für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung wie zur Zeit bei 2,20 bis 3,10 % liegen, ist die Banksparplan und -kreditkombination günstiger. Sollten die Zinsen aber bei 5,5 oder 6 % pro Jahr liegen, wird die Bausparkasse vorteilhafter sein.

Und hier sehen Sie die Schwierigkeit: Es gibt keine Glaskugel, die Ihnen heute sagen kann, wie das Zinsniveau in acht Jahren sein wird. Hier hilft nur die persönliche Zinsmeinung. Die Gewissheit, ob man mit der Zinsmeinung richtig lag, hat man dann in acht Jahren.

Hinweis: Bausparkasse ist nicht gleich Bausparkasse

In diesem Beispiel haben wir nur einen Bauspartarif herangezogen. Es gibt derzeit auch Tarife mit einem Darlehenszins von 1,60 oder 2,9 Prozent. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Bauspartarifen sind gewaltig und manchmal gar nicht auf den ersten Blick zu erkennen. Deshalb erhalten Sie bei uns eine genaue Gegenüberstellung der einzelnen Lösungsmöglichkeiten, mit all ihren Vor- und Nachteilen.

Mit zwei Einkommen ist es leichter zu schaffen …

Gerade die Unsicherheit über die künftige Zinsentwicklung ist für die meisten Privatleute das Hauptargument für den Abschluss eines Bausparvertrages. Und , wie oben beschrieben, wer bei der Bausparsumme die Kirche im Dorf lässt, hat dann auch eine sinnvolle Entscheidung getroffen.

Kommen wir auf unser Beispiel zurück: Es sind 50.000 Euro Eigenkapital anzusparen. Mit der jetzigen Bausparvertragslösung haben wir es in acht Jahren auf 15.000 Euro gebracht. Somit fehlen noch 35.000 Euro Eigenkapital.  Und wer jetzt bei der Wahl seines Lebenspartners fündig geworden ist, kann dann von dem Grundsatz profitieren, das hohe Ziele mit zwei Einkommen schneller zu erreichen sind. Das bedeutet, das ein zusätzlicher oder ein höherer Baussparvertrag bzw. Banksparplan bespart wird, damit das Ziel erreicht werden kann.

Fazit: Wenn das Hauptziel das Eigenheim ist, verzetteln Sie sich nicht mit diversen Vermögensanlagen, sondern arbeiten beziehungsweise sparen zielgerichtet auf Ihr Hauptziel hin. Lassen Sie sich nicht von Besserwissern irritieren, denn Ihr Eigenheim ist ein Teil Ihrer Altersvorsorge. Es zahlt sich nie aus, auf vielen Hochzeiten zu tanzen. Und bei einer eigengenutzten Immobilie gilt nun mal der Grundsatz: Je mehr Eigenkapital, desto vielfälltiger die Bankenauswahl und umso günstiger der Zins.

Wenn Sie weitere Informationen benötigen oder unsere Dienstleistung für einen unabhängigen Bausparkassen- und -tarifvergleich nutzen möchten, rufen Sie uns einfach unter 040-39 87 41 42 an oder senden uns eine Nachricht.

Bausparen sinnvoll? Es kommt auf Ihre Wünsche und Ziele an …

Beim Thema Bausparen treffen Befürworter und Gegner immer aufeinander. Schauen wir uns jetzt einfach einmal die Argumente der Gegner und Befürworter an …

Nachteile des Bausparens – Argumente der  Bauspar-Gegner:

  • Gebühren beim Abschluss des Vertrages, laufende Gebühren z. B. Kontoführungsgebühren, Darlehensgebühren für die Bereitstellung des Bauspardarlehens, Gebühren für die Kundenzeitschrift.
  • Niedrige Verzinsung des Bausparguthabens
  • Unterschiedlich lange Zuteilungsfristen
  • Kein fester Zuteilungsanspruch
  • Gegebenenfalls hohe monatliche Belastung wegen der kurzen Tilgungsdauer
  • Hohe Marktzinsen für die Vorfinanzierung der Mindestsparsumme
  • Schlechte Transparenz, Berechnung der tatsächlichen Kosten ist aufwendig.

Vorteile des Bausparens – Argumente der Bauspar-Befürworter:

  • Niedrige Darlehenszinsen für das spätere Bauspardarlehen, fest für die gesamte Vertragslaufzeit. Dadurch Unabhängigkeit vom aktuellen Kapitalmarkt und kein Zinsänderungsrisiko.
  • Kein Kursrisiko für das angesparte Kapital, wie z. B. bei Aktien, Investmentfonds oder Anleihen.
  • Hohe Flexibilität bei der Rückzahlung des Bauspardarlehens, Sondertilgungen sind bis zu 100 % der Darlehenssumme möglich, deshalb entfällt die Berechnung eines Vorfälligkeitsentgeltes.
  • Staatliche Förderung der Bausparleistungen
  • Ein Bauspardarlehen kann an der zweiten Rangstelle im Grundbuch abgesichert werden, somit verbilligt sich das Bankdarlehen für die erste Rangstelle.

Wer die Argumente der Bauspar-Befürworter und –Gegner jetzt liest, wird sich die Augen reiben und fragen:

Was bedeutet das jetzt für mich? Ist Bausparen sinnvoll oder nicht?

Bausparen sinnvoll? Welcher Bausparvertrag, welcher Bauspartarif ist geeignet?Haben Sie es erkannt? Mit Verallgemeinerungen können Sie keine Entscheidung dafür oder dagegen treffen. Entscheidend sind Sie, Ihre persönlichen Wünsche und Ziele.

Was die Gebühren und Kosten angeht, die unterscheiden sich von Bausparkasse zu Bausparkasse. Auch eine Kundenzeitschrift braucht man nicht zu beziehen. Um eine Transparenz herzustellen, muss der jeweilige Berater rechnen können und geeignete „Werkzeuge“ einsetzen. Auch setzt es voraus, das der Berater unabhängig berät, das heißt nicht nur für einen Anbieter tätig ist.

Fazit: Eine allgemeingültige Aussage – Bausparen ist sinnvoll / nicht sinnvoll, Bausparen ist gut / ist schlecht,  gibt es nicht.

Wer Testberichte, z. B. in Finanztest vergleicht, wird immer feststellen, dass bei den Tests immer eine ganz bestimmte Ausgangslage als Grundvoraussetzung gewählt wird. Deshalb sind die Ergebnisse auch immer nur für Situationen vergleichbar, die analog der Testsituation sind.

Fazit: Es kommt immer auf den Einzelfall, den Zeitpunkt, das (Bau-)Sparziel und ihre persönliche Situation an.

Es gibt einen allgemeingültigen Grundsatz in der Immobilienfinanzierung:

Egal welches Finanzierungsmodell Sie wählen, es gibt kein „Richtig“ und „Falsch“.

Eine Finanzierung muss genau auf Ihre Wünsche und Ziele zugeschnitten sein. Das Finanzierungskonzept muss passen wie ein „Maßanzug“. Wenn Ihre Wünsche und Ziele berücksichtigt werden, kann es sein, dass bei Ihnen die Bausparvariante ideal ist, bei einem anderen Kunden ist die Bausparvariante unpassend.  Das heißt im Klartext: ob ein Bausparvertrag richtig oder falsch ist, hängt von Ihren Wünschen und Zielen ab.

Eine persönliche, unabhängige und kompetente Beratung ist die Grundlage für ein individuelles Finanzierungskonzept.

Als Erstes sollten Sie klären:

Was ist Ihr Sparziel? Wofür wollen Sie den Bausparvertrag nutzen?

Die Sparvariante – Ziel Zinsertrag ohne Kursschwankungen

Sie wollen das Kursrisiko bei der Geldanlage ausschalten? Hier gibt es, je nach Bausparkasse, unterschiedliche Gestaltungen von höheren Guthabenzinsen, Bonuszahlungen und ganz oder teilweise Rückerstattung der Abschlussgebühren.

Die Finanzierungsvariante – sofort oder später

Nutzen Sie den Bausparvertrag als Finanzierungsvariante? Sofort oder später? Als Zinssicherungsinstrument, um eine Zinssicherheit für die Anschlussfinanzierung in 5, 8 oder 10 Jahren zu erreichen? Wollen Sie schnell tilgen? Wie hoch darf die Tilgungsrate sein? Wo liegt das aktuelle Zinsniveau und wie wird es nach Ablauf der Zinsbindung aussehen? Das sind alles Punkte, die vorher bei der Finanzierungsvariante geklärt werden müssen.

Sie sind noch unentschlossen …

Sind Sie noch unentschlossen und wollen den Bausparvertrag dazu nutzen, um Eigenkapital für einen eventuellen späteren Kauf oder Bau einer eigenen Immobilie nutzen? Dann sollte man hier schauen, welche Möglichkeiten des Tarifwechsels gibt es? Wer den Bausparvertrag später zur Finanzierung im Rahmen der Baufinanzierung einsetzt, hat ein Interesse an einem günstigen Darlehenszins.

Falls später doch keine Immobilie gekauft wird, möchte man eine möglichst hohe Verzinsung für das angesparte Kapital erhalten. Hier brauchen Sie eine flexible Lösung.

Für jede hier oben aufgeführte Aussage müssen die Bauspartarife unterschiedlich gestaltet sein. Denn die Zielsetzung ist bei jedem dieser aufgeführten Punkte eine andere.

Um die richtige Entscheidung treffen zu können, benötigen Sie  Vergleichsmöglichkeiten …

Es gibt derzeit rund 9 große Bausparkassen und zusätzlich die Landesbausparkassen der einzelnen Länder (LBS).

Rund 64 Bauspartarife und über 70 Tarifmodelle

Sie haben dann die Qual der Wahl – aus über 64 Bauspar-Tarifen. Wenn Sie den Bausparvertrag als Finanzierungsmodul einsetzen wollen, steht Ihnen das Angebot von über 70 Tarifmodellen gegenüber.

Durch unabhängige Beratung sparen Sie Zeit und erhalten einen genauen Überblick.

Bausparen sinnvoll? Welcher Bauspartarif ist für mich geeignet?Für den Kunden wird es ganz schnell ein Vergleichsmarathon, verbunden mit einem enormen Zeitaufwand und schwierigen Vergleich der einzelnen Bauspartarife.

Hier die richtige Entscheidung für sich zu treffen, welche Bausparkasse und welcher Tarif ist für mich persönlich ideal ist nicht einfach. Auch möchte man ja eine ehrliche Aussage erhalten, ob vielleicht das Thema Bausparen für die eigene Situation passt oder nicht passt.

Diese Aussage erhalten Sie nur durch eine unabhängige Beratung.

Um Ihnen hier den Überblick zu verschaffen, arbeitet Hypokontor Hans Dittmer als unabhängiger Berater mit einer Vielzahl von Bausparkassen zusammen. Genauso wie bei der Immobilienfinanzierung suchen wir für Sie die passende Tarifvariante.

Wenn Sie einen Bausparvertrag als Finanzierungsvariante einsetzen wollen, vergleichen wir genau, ob der Einsatz eines Bausparvertrages für Sie vorteilhaft ist, oder ob eine Finanzierung mit einer längeren Zinsbindung nicht am Ende günstiger für Sie ist.

Sie haben noch Fragen oder wünschen weitere Informationen?

Dann rufen Sie, Herrn Dittmer, einfach unter 040-39 87 41 42 an , senden eine Nachricht oder vereinbaren einen unverbindlichen Beratungstermin.

Weitere Informationen zum Thema Bausparen  finden Sie auch auf „perfekt-bausparen.de“.

Immobilienkauf finanzieren – 150.000 Euro Darlehen für monatlich 412 Euro

Folgende Themen helfen Ihnen die richtigen Entscheidungen bei  der Immobilienfinanzierung in der Niedrigzinsphase zu treffen:

  • Warum auch Finanzierungen mit wenig Eigenkapitaleinsatz sich lohnen.
  • Warum niedrige Zinskonditionen wie Zeitbomben wirken können.
  • Hat Ihr Haushaltsbudget Luft für höhere Zinsen bei der Anchlussfinanzierung?
  • Lange Zinsfestschreibungen bieten mehr Sicherheit und genauso viel Flexibilität
  • Rund 60 % der Immobilienkäufer verschenken Zuschüsse und nutzen keine zinsgünstigen Förderdarlehen.

So günstig war das Immobilienfinanzieren noch nie

Zinsschart Wohnungsbaukredite - so günstig wie jetzt war die Finanzierung einer Immobilie noch nieDer Immobilienkauf konnte seit Bestehen der Bundesrepublick noch nie so günstig finanziert werden. Wer vor rund 5 Jahren 150.000 Euro finanziert hat, hatte dafür, bei einer anfänglichen Tilgung von 1 %, eine monatliche Rate von rund 856 Euro aufzubringen.

Heute erhält man für die gleiche Rate rund 320.000 Euro Darlehen.

Auch Finanzierungen mit wenig Eigenkapitaleinsatz sind günstig wie nie

Immobilienkäufer mit wenig Eigenkapital haben zwar statt der 2 eine 3 vor dem Komma stehen, aber wenn man fünf Jahre zurückblickt, ist auch diese Zinskondition ein Schnäppchen. Der Durchschnittszins bei einer 80-Prozent-Finanzierung lag vor ca. fünf Jahren bei einem Sollzins von rund 5,05 %.

Günstige Finanzierungskonditionen sorgen für Auftrieb bei den Immobilienpreisen

Der Wermutstropfen sind die steigenden Immobilienpreise und das knappe Immobilienangebot. Allein in Hamburg haben sich die Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser um rund 13,5 Prozent innerhalb eines Jahres verteuert. Bei den Eigentumswohnungen sieht es im gleichen Zeitraum in Hamburg nicht besser aus: Bestandsimmobilien, durchschnittlicher Preisanstieg 13,1 Prozent. Das hat die LBS in ihrer aktuellen Studie ermittelt.

 Niedrige Konditionen können wie Zeitbomben wirken

Immobilienkauf finanzieren - niedrige Konditionen können wie Zeitbomben wirkenGutes Objekt gesichtet, da es meistens mehrere Mitbewerber gibt, will man jetzt schnell handeln und die Baufinanzierung auf den Weg bringen. Wer jetzt vorschnell sich für eine Finanzierung mit 10jähriger Zinsbindung und einer 1 %-igen Tilgung entscheidet, kann in 10 Jahren vor einem Riesenproblem stehen.

Nach 10 Jahren sind von 150.000 Euro Kredit noch 133.240 Euro Schulden übrig.

Sollte der Zins dann auf 6,5 % angestiegen sein, wird aus einer ursprünglichen Rate von 412 Euro eine Rate von 937 Euro, eine Erhöhung der Belastung um satte 121 %!

Hat Ihr Haushaltsbudget Luft für höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung?

Wenn ja, dann sollten Sie sofort mit einer höheren Tilgung starten. 2 bis 3 Prozent Tilgung wäre ideal. Mit einer 3 %igen Tilgung verringern Sie die Restschuld um weitere 33.500 Euro im Vergleich zur 1 %igen Tilgung auf 99.700 Euro.

Durch zusätzliche Sondertilgungsmöglichkeiten können Sie während der ersten Zinsfestschreibung die Restschuld weiter nach unten drücken.

Lange Zinsfestschreibungen bieten mehr Sicherheit und genauso viel Flexibilität

Wenn Ihr Haushaltsbudget keine höheren Tilgungsraten zulässt oder Sie Kalkulationssicherheit wünschen, heißt die Lösung: Zinsfestschreibung für die gesamte Laufzeit.

Lassen Sie sich nicht einreden, dass dieses nicht möglich ist. Es sind heute Zinsfestschreibungen für 15, 20, 30 und so gar über 40 Jahre darstellbar. Natürlich sind Darlehen mit diesen Zinsfestschreibungen etwas teurer als Darlehen mit einer 10jährigen Zinsfestschreibung.  Zinsaufschläge von rund 0,50 bis 0,80 %, je nach Dauer der Zinsfestschreibung, werden für längere Zinsfestschreibungen berechnet.

Und wenn wir hier wieder 5 Jahre zurückschauen, da haben Sie für eine 10jährige Zinsfestschreibung über 5 Prozent gezahlt.

Finanzierungskombinationen können bei der Nutzung von Fördermitteln die erste Wahl sein.

Auch Finanzierungskombinationen können eine ideale Lösung sein. Gerade wenn Fördermittel genutzt werden sollen, ist man auf Kombinationslösungen angewiesen, da die maximale Zinsfestschreibung für Förderdarlehen der KfW auf 10 Jahr begrenzt ist.

Ein Angebotsvergleich von Finanzierungskombinationen ist sehr mühselig

Finanzierungsangebote für Immobilien vergleichen ist nicht ganz einfachDoch diese Kombinationslösungen sind bei einem Zinsvergleich schwer zu handhaben. Hier hilft nur ein professioneller Gesamtkostenvergleich nach Möglichkeit auch nach der Barwertmethode. Wer hier auf Nummer Sicher gehen will und nicht Äpfel mit Birnen vergleichen will, nutzt die Möglichkeit einer unabhängigen Angebotsprüfung. Hier erhalten Sie einen ausführlichen Vergleich der Finanzierungsangebote, ein Finanzierungsgutachten für Ihre favorisierte Finanzierungslösung und eventuell Hinweise auf Optimierungsmöglichkeiten bei Ihrer Immobilienfinanzierung.

Lange Zinsfestschreibungen haben keine Risiken

Viele Bauherren und Hauskäufer schrecken vor langen Zinsbindungen zurück. So lange möchte sich keiner vertraglich binden. Doch im Vergleich zu einer 10jährigen Zinsbindung gibt es auch hier, speziell bei der vertraglichen Bindung, keine Risiken.

Sondertilgungsmöglichkeiten und Veränderungsmöglichkeit beim Tilgungssatz können auch bei langen Zinsfestschreibungen problemlos vereinbart werden.

10 Jahre – nach Vollauszahlung des Darlehens – kann jeder Kreditnehmer jederzeit mit einer Frist von 6 Monaten kündigen, ohne wenn und aber.

Somit ist selbst ein unvorhergesehener Verkauf ab dem 10. Jahr ohne Einschränkungen möglich. Sollten die Zinsen ab dem 10. Jahr unterhalb des Vertragszinses sinken, kann nach 10 Jahren problemlos in ein anderes Darlehen umgeschuldet werden.

60 % der Immobilienkäufer nutzen nicht die Zuschüsse und zinsgünstigen Darlehen der KfW

Fördermittel, zinsgünstige KfW-Darlehen für die Immobilienfinanzierung nutzenWer sein Haus energieeffizient sanieren und modernisieren möchte, kann hierfür zinsgünstige Kredite oder direkte Zuschüsse erhalten. Die Bundesprogramme werden über die KfW-Bankengruppe bereitgestellt.

Wer keinen Kredit benötigt, kann von direkten Zuschüssen für Wohngebäude bis zu 20 % der Investitionssumme profitieren – maximal 15.000 Euro pro Wohneinheit.

Kostenlose Zuschussberatung  für energetische Modernisierungen

Die Fördermittel kommen vom Bund, Land Kommune und von den Energieversorgern. Welche Maßnahme wie gefördert wird, ist regional sehr unterschiedlich, und deshalb sehr unübersichtlich.

  • Welche Zuschüsse gibt es überhaupt?
  • Welche Bedingungen sind einzuhalten?
  • Wie können Zuschüsse kombiniert werden?
  • Wo bekomme ich Anträge her und wohin müssen diese geschickt werden?

Hier können Sie die kostenlose Zuschussberatung anfordern.

Für Fragen und weitere Informationen können Sie hier eine Nachricht senden.

 

Zinscheck für Immobilienfinanzierungen und BaufinanzierungenDie Zinsen für Hypotheken sind weiter auf Talfahrt

Diese Woche haben einige Bankanbieter die Konditionen für Immobilienfinanzierungen / Baufinanzierungen gesenkt. Die Zinssenkungen sind teilweise in einer Größenordnung von bis zu 0,25 Prozentpunkte – je nach Laufzeit und Beleihungsauslauf.  Auch weiterhin gewähren einige Banken zusätzliche Zinsrabatte für eigengenutzte Immobilien und auf KfW-Darlehen.

KfW-Darlehen – aktuelle Zinskonditionen

Fördermittel, zinsgünstige KfW-Darlehen für die Immobilienfinanzierung nutzen Konditionen für die Förderprogramme der KfW sind ebenfalls auf niedrigem Niveau. Eine aktuelle Konditionsübersicht zu den Förderprogrammen für  wohnwirtschaftliche Investitionen erhalten Sie beim Klick auf den obigen Link.

Günstig sanieren …

Das Kreditprogramm „Energieeffizient Sanieren (151)“ gibt es aktuell zu einem Sollzins von 1,00 % p.a. / Effektivzins 1,00 % p.a. (Stand 30.04.2014 – freibleibend). Dieser Zinssatz kann auf maximal 10 Jahre festgeschrieben werden, die maximale Darlehenslaufzeit beträgt 30 Jahre.

Um dieses KfW-Darlehen in Anspruch zu nehmen ist es nicht erforderlich, das zusätzlich ein Bankdarlehen beantragt werden muss (Stand 30.04.2014 – freibleibend).

So niedrig waren die Zinsen der Fördermittel für die Immobilien-Modernisierung selten.

Berechnen Sie Ihre Baufinanzierung mit den aktuelle Hypothekenzinsen

Wie würde Ihre Finanzierung per heute aussehen? Mit dem Kreditrechner können Sie sich einen ersten Überblick verschaffen.

Bitte beachten Sie, dass bei dem Kreditrechner nicht alle Bankanbieter hinterlegt sind. Ein genau auf Ihre Anforderungen abgestimmtes Finanzierungskonzept ist immer noch Handarbeit. Somit kann eine individuelle Zinskondition noch weitere Einsparpotenziale beinhalten. Fordern Sie hier Ihre individuelles Finanzierungskonzept ab.