Die Art der Sparverträge hängt immer von den Zielen ab. Für das Eigenheim sind Bausparverträge und Banksparpläne immer die erste Wahl. Wer auf seiner Wunschliste das Eigenheim oder die Eigentumswohnung stehen hat, sollte schon frühzeitig mit kleinen Sparraten beginnen.

Bausparverträge haben bei vielen Leuten nicht den besten Ruf …

Der Bausparvertrag, ein Überbleibsel aus vergangener Zeit, geringe Verzinsung, beim Bau oder Kauf einer Immobilie nur ein Tropfen auf den heißen Stein und viel zu unflexibel. Auch gefährden die späteren Bauspardarlehen, wegen der hohen Tilgung, das Haushaltsbudget.

Diese pauschalen Aussagen sind in Ansätzen richtig, wenn kein für die eigene Situation abgestimmter Bauspartarif gewählt wurde, oder die Bausparsumme zu hoch angesetzt wird. Aber bei dem Produkt Bausparvertrag hat sich in den letzten Jahren einiges bewegt. Vorbei sind die Zeiten, als Bausparkassen zwei unterschiedliche Tarife angeboten haben. Heute steht man als Sparwilliger einem Angebot von über 60 Tarifen gegenüber und mit Tilgungszeiten von bis zu 25 Jahren. Wohl dem, der auf einen unabhängigen Berater zurückgreifen kann, der dann die Spreu vom Weizen trennt …

Gerade bei einer späteren Immobilieninvestition sind und bleiben Bausparverträge eine Überlegung wert. Und das gilt gerade für Sparer, die besonderen Wert auf Sicherheit legen.

Verlieren Sie nie Ihr Ziel aus den Augen …

Wie heißt es so schön, jeder ist seines Glückes Schmied. Und wenn das Thema Eigenheim bei Ihnen ganz oben auf der Wunschliste steht, dann ist es auch ein Teil Ihres Vermögensaufbaus. Natürlich kann man darüber streiten, ob ein Eigenheim sinnvoll oder nicht sinnvoll ist, aber letztendlich ist immer die persönliche Meinung entscheidend. Es gibt keine allgemein gültige Regel.

Und wenn nun das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung Ihr Ziel ist, dann beginnen Sie sich diesem Ziel zu nähern. Sie sollten dabei aber nicht auf Abwege geraten. Kapitallebensversicherungen, Fondspolicen, Riester-Verträge und Rürup-Renten sind mit Vorsicht zu genießen, auch wenn alle diese Produktlösungen in den Himmel heben. Diese Angebote sind Maßnahmen für die Altersvorsorge, und die Sparer erhalten Ihr Geld in Form einer lebenslangen Rente zurück. In vielen Fällen ist das die richtige Entscheidung, doch wer in seine Lebensplanung auch das eigene Haus, die eigene Wohnung und folglich auch Kredite einbindet, fährt mit einem Wechsel kurzer Sparverträge und schneller Kredittilgung besser.

Fangen Sie schon früh an zu sparen …

Bei vielen Menschen besteht der Wunsch nach den eigenen vier Wänden schon während der Ausbildungs- oder Studienzeit. Das wichtigste ist natürlich die Fortbildung und Karriere. Nehmen wir einmal ein Beispiel: In circa acht Jahren wollen Sie eine Eigentumswohnung kaufen. Die Wohnung wird rund 200.000 Euro kosten. Damit die Finanzierung  auf gesicherte Füsse steht und der Zinssatz akzeptabel ist, sollten dann rund 50.000 Euro Eigenkapital vorhanden sein.

Das Ziel erfordert bei einem angenommenen Zinssatz von 2,50 % für sichere Verträge monatliche Sparraten von knapp 500 Euro. Das da dann junge Menschen hin und her gerissen sind, ist kein Wunder.  Gerade für Berufseinsteiger ist das eine große Hürde. So gibt es auch immer die Gruppe von Menschen, die Wohneigentum als nicht sinnvoll einstufen.

Diesen Leuten ist nicht zu helfen, denn es ist eine persönliche Einstellungssache. Deshalb werden die Wohneigentumsbefürworter auch immer nach dem Grundsatz handeln, anfangen ist besser, als gar nichts zu tun. Und deshalb werden Berufsanfänger auch mit 100 oder 200 Euro beginnen und versuchen, die Beiträge durch die berufliche Weiterentwicklung auf 400 oder 500 Euro zu erhöhen. Und gerade diese Menschen sollten sich intensiv mit den Bausparverträgen und Banksparverträgen beschäftigen, weil Alternativen gefährlich sind.

Bausparvertrag oder Banksparvertrag …

Die Ansparphase …

Nehmen wir jetzt als Beispiel einen Standardtarif einer großen Bausparkasse. Beim Standardtarif liegt das Mindestsparguthaben bei 50 %. Wer jetzt einen Bausparvertrag über 30.000 Euro abschließen will, muss zunächst  noch 1 % als Abschlußgebühr auf den Tisch legen.

Werden die 300 Euro nicht als gesonderte Einzahlung entrichtet, wird die Abschlussgebühr mit den ersten Sparraten verrechnet.  Die monatliche Regelsparrate beträgt 5 Promille der Bausparsumme, somit sind in diesem Beispiel monatlich 150 Euro fällig.

Der Guthabenzins beträgt 1 % pro Jahr und wird für die gesamte Sparzeit garantiert. Die Zinserträge unterliegen der Abgeltungssteuer und des Solidaritätszuschlages. Doch in diesem Beispiel ist selbst bei einer Ansparung von 15.000 Euro nicht zu befürchten, dass der Freibetrag ausgeschöpft wird.

Die Kreditphase

Nach der Sparphase kommt beim Bausparvertrag die Kreditphase und somit die Tilgungszeit. In unserem Beispiel  wird ein Darlehen von rund 15.000 Euro zugeteilt. Darlehensgebühren, wie von Bausparkritikern häufig angeführt, gehören in Deutschland der Vergangenheit an. Somit wird das Darlehen zu 100 % ausgezahlt.

Der Sollzins liegt bei 3,25 % , und die Rate für Zins und Tilgung beträgt 5 Promille der Bausparsumme, also 150 Euro pro Monat. Das Bauspardarlehen ist somit mit 117 Raten vollständig getilgt.

Um jetzt den Bausparvertrag mit einem Banksparvertrag zu vergleichen, darf man jetzt nicht die Sparraten und Tilgungsraten addieren.  Für den Vergleich werden die Sparraten jetzt auf einen Banksparvertrag übertragen. Anschließend stellt man sich die Frage: Wie hoch darf der Sollzins für ein Bankdarlehen sein, wenn für die Rückzahlung des Bankdarlehens die Raten der Bausparkasse verwendet werden?

Der Bankkredit darf nicht teurer als das Bausparkassen-Modell sein

Schauen wir ins Internet, Banksparverträge sind derzeit im Mittelwert mit rund 2,33 % verzinst. Auch hier haben wir mit der Abgeltungssteuer und dem Solidaritätszuschlag kein Problem, weil die Zinsbeträge unterhalb des Freibetrages liegen.

Bei Banksparverträgen muss man keine Abschlussgebühr bezahlen, so dass alle Zahlungen in den Spartopf wandern. Dadurch steigt das Vermögen innerhalb von 98 Monaten auf knapp 16.500 Euro. Die erforderliche Darlehenssumme wird auf rund 13.500 Euro gemindert.

Der Kredit muss bei einer Bank aufgenommen werden, und der Sollzins ist im Gegensatz zum Bausparvertrag nicht garantiert. Berechnen können wir jetzt nur die Höhe des kritischen Sollzinses. Wenn dieser Kredit mit 117 Raten – wie beim Bauspardarlehen – von jeweils 150 Euro bedient wird, kommen 5,6 Prozent pro Jahr heraus. So viel darf der Kredit in acht Jahren höchstens kosten, um nicht teurer als die Bausparkasse zu werden.

Wenn die Zinsen in acht Jahren für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung wie zur Zeit bei 3 bis 3,9 % liegen, ist die Banksparplan und -kreditkombination günstiger. Sollten die Zinsen aber bei 5,5 oder 6 % pro Jahr liegen, wird die Bausparkasse vorteilhafter sein.

Und hier sehen Sie die Schwierigkeit: Es gibt keine Glaskugel, die Ihnen heute sagen kann, wie das Zinsniveau in acht Jahren sein wird. Hier hilft nur die persönliche Zinsmeinung. Die Gewissheit, ob man mit der Zinsmeinung richtig lag, hat man dann in acht Jahren.

Hinweis: In diesem Beispiel haben wir nur einen Bauspartarif herangezogen. Es gibt derzeit auch Tarife mit einem Darlehenszins von 1,99 oder 2,9 Prozent. Hier ist immer eine individuelle Berechnung erforderlich.

Mit zwei Einkommen ist es leichter zu schaffen …

Gerade die Unsicherheit über die künftige Zinsentwicklung ist für die meisten Privatleute das Hauptargument für den Abschluss eines Bausparvertrages. Und , wie oben beschrieben, wer bei der Bausparsumme die Kirche im Dorf lässt, hat dann auch eine sinnvolle Entscheidung getroffen.

Kommen wir auf unser Beispiel zurück: Es sind 50.000 Euro Eigenkapital anzusparen. Mit der jetzigen Bausparvertragslösung haben wir es in acht Jahren auf 15.000 Euro gebracht. Somit fehlen noch 35.000 Euro Eigenkapital.  Und wer jetzt bei der Wahl seines Lebenspartners fündig geworden ist, kann dann von dem Grundsatz profitieren, das hohe Ziele mit zwei Einkommen schneller zu erreichen sind. Das bedeutet, das ein zusätzlicher oder ein höherer Baussparvertrag bzw. Banksparplan bespart wird, damit das Ziel erreicht werden kann.

Fazit: Wenn das Hauptziel das Eigenheim ist, verzetteln Sie sich nicht mit diversen Vermögensanlagen, sondern arbeiten beziehungsweise sparen zielgerichtet auf Ihr Hauptziel hin. Lassen Sie sich nicht von Besserwissern irritieren, denn Ihr Eigenheim ist ein Teil Ihrer Altersvorsorge. Es zahlt sich nie aus, auf vielen Hochzeiten zu tanzen. Und bei einer eigengenutzten Immobilie gilt nun mal der Grundsatz: Je mehr Eigenkapital, desto vielfälltiger die Bankenauswahl und umso günstiger der Zins.

Wenn Sie weitere Informationen benötigen oder unsere Dienstleistung für einen unabhängigen Bausparkassen- und -tarifvergleich nutzen möchten, rufen Sie uns einfach unter 040-39 87 41 42 an oder senden uns eine Nachricht. Gerne stehen wir Ihnen auch im Online-Chat für erste Fragen zur Verfügung.

Die meisten Immobilienkäufer sind auf die Bereitstellung von Kreditmitteln durch Banken angewiesen. 2012. Doch das Finanzierungsverhalten vieler Banken wird im Bereich der Immobilienfinanzierung immer unberechenbarer. Fakt ist, dass sich die Kreditbedingungen in 2012 weiter verschärfen werden. Grund sind die Kapitalrestriktionen denen die Banken seit der Finanzkrise unterworfen sind.

Für die typische Finanzierung eines Einfamilienhauses werden sich die Auswirkungen in Grenzen halten. Schwieriger wird es bei Immobilienvolumen im weistelligen Millionenbereich. Hier ist die Anzahl der Banken, die sich in diesem Bereich noch engagieren (können) sehr überschaubar.  Somit geraten gerade Projektentwickler und Besitzer von großen Immobilienbeständen unter Druck.

Es ist ein Teufelskreis für die Banken. Auf der einen Seite müssen sie die Eigenkapitalquote erhöhen und auslaufende Immobilienfinanzierungen mit Risikokapital unterlegen. Die somit schwierige Refinanzierung schränkt die Möglichkeiten einiger Banken stark ein.

Bei der Beantragung einer Immobilienfinanzierung gibt es nur eine erste Chance – Nachbesserungen sind vielfach nicht möglich

Deshalb ist es für Immobilienkäufer wichtiger denn je, jetzt gut vorbereitet und mit gut aufbereiteten Unterlagen in die Finanzierungsverhandlung mit der Bank zu treten. Denn auch bei der Immobilienfinanzierung gilt:  Für den Antrag gibt es bei der Bank nur die eine Chance … Nachbesserungen sind vielfach nicht möglich.

Immobilienkäufer sind deshalb gut beraten, hier die Dienste eines unabhängigen Finanzierungsberaters bzw. eines Hypothekenmaklers in Anspruch zu nehmen. Denn so kann im vorwege geprüft werden, welche Banken für die Finanzierung infrage kommen und die erforderlichen Finanzierungsunterlagen können so “entscheidungsreif” an die jeweilige Bank weitergereicht werden.

Mit diesem Thema hat sich auch die Frankfurter Allgemeine /  FAZ unter der Überschrift “Refinanzierung wirft Schatten auf 2012″ beschäftigt.

Sie planen die Finanzierung einer Immobilie?

Dann vereinbaren Sie doch hier einen unverbindlichen Gesprächstermin oder fordern ein erstes Angebot ab – unverbindlich und kostenfrei. Für weitere Informationen können Sie auch gerne eine Nachricht senden oder nutzen für erste Fragen auch unseren Chat.

Bauherren und Hauskäufer sind sich bei der Wahl der Zinsbindung für die Baufinanzierung häufig unsicher. Wer auf Nummer sicher bei der Baufinanzierung gehen will, sollte sich für eine lange Zinsbindung entscheiden. Lange Zinsbindungen sind zwar etwas teurer, aber bieten dafür mehr Planungssicherheit.

Immobilienfinanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung werden immer noch häufig abgeschlossen

Trotz des großen Angebotes von längeren Zinsbindungen, 15 Jahre, 20 Jahre und sogar 30 Jahre, werden von vielen Hausfinanzierern die kurzen Zinsbindungen von 10 Jahren gewählt.  Dabei sind die längeren Zinsbindungen viel interessanter. Der Zinsaufschlag, und deshalb die monatliche Mehrbelastung ist minimal. Vergessen wird dabei, dass die Zinsbindung ein entscheidendes Kriterium bei der Immobilienfinanzierung ist. Die Zinsbindung garantiert dem Kunden während der Laufzeit eine konstante Belastung.

Läuft die Zinsbindung zum Beispiel nach 10 Jahren aus, muss die Anschlussfinanzierung geregelt werden, da die wenigsten Bauherren und Hauskäufer die Darlehen innerhalb der ersten 10 Jahre getilgt haben. Die zukünftige Zinsentwicklung kann aber nicht 10 Jahre und mehr vorhergesagt werden. Das bedeutet, das größte Risiko ist das Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsfestschreibung. Sollte der zukünftige Zinssatz mehr oder weniger deutlich höher sein, bedeutet dieses im Umkehrschluss eine deutlich höhere monatliche Rate.  Und genau dieses Zinsänderungsrisiko kann so manches Haushaltsbudget in Schwierigkeiten bringen.

Es besteht eine große Auswahl an Finanzierungsangeboten mit langen Zinsbindungen

Seit Jahren hat sich das Angebot mit Immobilienfinanzierung mit langen Zinsbindungslaufzeiten vergrößert. Vor allem Versicherungsgesellschaften bieten häufig Immobilienfinanzierungen mit langen Zinsbindungen an.  Aber auch viele Banken haben den Markt erkannt und haben das Angebot entsprechend angepasst. Selbst einige Direktbanken sind auf den Zug der langen Zinsbindungen aufgesprungen.  Und in einigen Fällen kann sich auch ein Kombinationsmodell aus Bankfinanzierung und Bausparkasse rechnen. Denn auch bei den Bausparkassen haben sich die Tarife in den letzten Jahren deutlich verändert. Doch hier ist Vorsicht geboten, da ein Vergleich nicht so einfach möglich ist, da hier häufig “Äpfel mit Birnen” verglichen werden. Man darf sich da nicht von den Zinssätzen blenden lassen, sondern muss einen detailierten Gesamtkostenvergleich nach der Barwertmethode durchführen. Einen umfassenden Überblick und Konditionsvergleich erhalten Sie über unabhängige Hypothekenmakler, Kreditvermittler. Achten Sie aber darauf, dass Sie einen detailierten Finanzierungsvergleich inform einer Gesamtkostenrechnung erhalten. Über uns erhalten Sie sowohl einen Vergleich von Banken und Bausparkassen.

Für wen sind jetzt die langen Zinsbindungen geeignet?

Langläuferdarlehen sind für Bauherren und Immobilienkäufer geeignet, die mit einer Anfangstilgung von unter zwei Prozent starten und eine lange Finanzierungssicherheit wünschen. Wer heute eine Finanzierung in Höhe von 200.000 Euro aufnimmt und mit einer Tilgung von einem Prozent startet, bei dem beträgt die Restschuld in 2021 immer noch rund 175.500 Euro. Steigt das Zinsniveau dann um zwei oder drei Prozent, kann die Anschlussfinanzierung in 2021 schwierig werden. Die Rate könnte sich um rund 300 Euro im Monat erhöhen, selbst wenn man mit einer einprozentigen Tilgung Rückzahlung fortsetzen würde.

Wer sich für 10 oder 20 Jahre Zinsbindung entscheidet, hat mehr Planungssicherheit. Aufgrund des gesetzlichen Sonderkündigungsrechtes kann der Kreditnehmer schon ab dem siebten Laufzeitjahr den Zinsmarkt beobachten, und dann bei einer günstigen Zinssituation die Anschlussfinanzierung sichern. Somit hätte der Kreditnehmer eine “Zinsbeobachtungsphase” von 13 Jahren bei einer Zinsfestschreibung von 20 Jahren. Diese Möglichkeit gibt dem Kreditnehmer nicht nur mehr Planungssicherheit sondern auch Flexibilität.

Lange Zinsfestschreibungen verteuern die Monatsrate nur gering

Mehr Sicherheit und mehr Flexibilität – die Mehrkosten dafür halten sich in Grenzen. Für eine zehnjährige Zinsbindung zahlen Sie heute, je nach Beleihungsauslauf, so um die 3 Prozent. Für eine fünfzehnjährige Zinsbindung  würden Sie so 0,3 bis 0,5 Prozent mehr zahlen. Der Unterschied von 15 Jahren und 20 Jahren beträgt dann nur noch so 0,2 Prozent. So würde diese Zinssicherheit einen Mehraufwand von 6.000 bis 14.000 Euro in zehn Jahren bedeuten, pro Monat also zwischen 50 und 116 Euro mehr als bei einer zehnjährigen Zinsbindung. Dafür erhalten die Kreditnehmer Planungssicherheit und sind die Zinsgewinner, wenn der Zinssatz in 2021 über die Vier-Prozent-Marke steigt.

Der langjährige Durchschnittszinssatz für Immobilienfinanzierungen mit einer Zinsfestschreibung von 10 Jahren liegt bei über 6 Prozent. Und wenn in 10 Jahren das Zinsniveau unter 4 Prozent liegt? Dann nutzt der Kreditnehmer mit der langen Zinsfestschreibung sein gesetzliches Sonderkündigungsrecht und steigt aus dem Darlehen aus. Die Anschlussfinanzierung kann  der Kreditnehmer dann zu dem günstigen Marktzins sichern.

Fazit: Durch lange Zinsbindungen lässt sich das Zinsänderungsrisiko minimieren. Sollte das Zinsniveau in 10 Jahren unterhalb des Darlehenszinses liegen, kann der Kreditnehmer, dank des gesetzlichen Sonderkündigungsrechtes, aus dem bisherigen Darlehen aussteigen und die dann aktuellen Zinsen für sich sichern.

Sie haben Fragen oder wünschen weitere Informationen? Dann rufen Sie uns einfach unter 040-39 87 41 42 an oder senden eine Nachricht.

Sie möchten einen ersten Finanzierungsvorschlag? Dann fordern Sie jetzt hier Ihren unverbindichen und kostenfreien Finanzierungsvorschlag an.

Die KfW erhöht am 09.12.2011 die Zinsen für das Programm Energieeffizent Bauen (153). Die Zinsen steigen für das KfW-Programm Energieeffizient Bauen (153) wie folgt:

Laufzeit 8 Jahre: +0,30%

Laufzeit 10 Jahre: +0,35%

Laufzeit 20 Jahre: +0,40%

Laufzeit 30 Jahre: +0,45 %

Für alle uns vorliegenden Finanzierungsanträge habe ich die Zinsreservierung bei der KfW online durchgeführt. Somit ist die günstigere Kondition für 10 Bankarbeitstage gesichert.

Hieran kann man erkennen, dass eine Leitzinssenkung der EZB nicht unbedingt auch eine Zinssenkung für Baufinanzierungen und Immobilienfinanzierungen bedeutet – trotz Leitzinssenkung erhöht die KfW die Zinsen …

Europäische Zentralbank hat heute den Leitzins auf 1,0 % gesenkt. Somit hat die EZB ihre diesjährigen Leitzinserhöhungen rückgängig gemacht und wir stehen jetzt wieder auf dem Leitzinsniveau wie Anfang 2009, dem Höhepunkt der Finanzkrise.

Was bedeutet die Leitzinssenkung für Baufinanzierungen bzw. Immobilienfinanzierungen?

Ob diese Leitzinssenkung sich auf die Zinskonditionen für Immobilienfinanzierungen positiv auswirken wird, bleibt abzuwarten. Der Einfluss der Zinssätze für Anleihen ist stärker als der Einfluss des Leitzinses der EZB.  Für die Immobilienfinanzierungen bzw. Baufinanzierungen sind die Zinssätze der Bundesanleihen und Pfandbriefe wichtiger. Und im Anleihebereich gehen die Blicke derzeit gen Brüssel.  Auch die “Abwertungsgerüchte” im Rating für Deutschland beeinflussen den Zinssatz für Immobilienfinanzierungen negativ. Von dieser Seite deutet alles auf steigende Zinsen für Bau- und Immobilienfinanzierungen hin. Es bleibt also weiter spannend und unsicher …

Für  Haus- und Wohnungseigentümer mit Modernisierungsbedarf gibt es jetzt einen einfachen Weg zur Finanzierung des Modernisierungsvorhabens.

Das Turbodarlehen für Immobilieneigentümer mit einem Finanzierungsbedarf von 5.000 bis 30.000 Euro.

Die Beantragung des Darlehens ist ganz einfach und unkompliziert. Es sind auch nur wenige Unterlagen erforderlich.

Benötigt werden lediglich zwei aktuelle Gehaltsnachweise, eine Selbstauskunft mit Schufa-Einwilligung und die Grundbuchbezeichnung des Objektes.  Selbst die Auszahlung, nach Genehmigung des Darlehens, ist sehr unkompliziert. Es müssen lediglich 50 % der Darlehenssumme mit Rechnungen oder Auftragsbestätigungen für das Modernisierungsvorhaben belegt werden.

Keine Absicherung im Grundbuch erforderlich. Sie ersparen sich so eine aufwendige und kostenpflichtige Grundschuldbestellung oder Grundschuldabtretung .

Hier die wichtigsten Eckpunkte des Modernisierungsdarlehens:

• Darlehenshöhe: von 5.000 Euro bis 30.000 Euro
• Verwendungszweck:  Wohnwirtschaftliche Modernisierungsmaßnahmen, zum Beispiel: Renovierungen, neue Fenster, Wärmedämmung, neue Bäder, Photovoltaikanlage, neue Heizung, Wintergarten usw..
• Wer kann dieses Darlehen nutzen, Voraussetzung des Antragstellers:
  - Eigentümer einer Wohnimmobilie in Deutschland
  - Wohnsitz in Deutschland>
  - Angestellte, Beamte, Pensionäre und Rentner
  - derzeit keine Selbstständigen und Freiberufler
  - ein Antragsteller muss unter 67 Jahren sein
  - Beschäftigungsdauer mindestens seit 12 Monaten

Lassen Sie sich hier, unverbindlich und kostenfrei, Ihr individuelles Modernisierungsdarlehen berechnen. Rufen Sie uns unter 040-39 87 41 42 an oder senden uns eine Nachricht.

Sie erhalten dann einen detaillierten Finanzierungsvorschlag für Ihr Modernisierungsdarlehen. Aufgrund der wenigen Unterlagen, die benötigt werden und der Verzicht auf eine Grundbucheintragung beziehungsweise Grundschuldabtretung, ist dieses Darlehen ideal für die unkomplizierte Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen geeignet.

Für Fragen oder weitere Informationen stehen wir Ihnen auch gerne hier im Chat zur Verfügung oder senden Sie uns einfach eine Nachricht.

Wer heute eine Immobilie finanzieren will oder vor einem oder zwei Jahren eine Immobilie finanziert hat, der kann, beziehungsweise hat die Vorteile der niedrigen Zinskonditionen nutzen können. Gerade in diesem Jahr waren auch Fördermittel über die Kfw zu unschlagbaren günstigen Zinskonditionen zu bekommen, teilweise sogar mit zusätzlichen Zinsrabatten. Aufgrund dieser niedrigen Zinskonditionen sind die monatlichen Belastungen für die Zins- und Tilgungsleistungen gering.

Wer schon die Finanzierung für seine Immobilie abgeschlossen hat, wurde hoffentlich über das Zinsänderungsrisiko informiert. Auch wurde die Finanzierung unter Berücksichtigung der eigenen Situation so angepasst, dass dieses Risiko minimiert wird. Für Förderdarlehen der Kfw wurde, je nach individueller Situation, ein Zinssicherungsinstrument angelegt.

Nein, bei Ihrer Finanzierung wurde darüber nicht gesprochen? Ihre Zinsbindung beträgt nur 10 Jahre oder weniger? Ihre jetzige Rate passt so gerade in das Haushaltsbudget, eine höhere Rate können Sie sich nicht oder nur schwer leisten? Nun, dann lesen Sie hier weiter …

Der Zinssatz ist immer nur für eine bestimmte Zeit festgeschrieben, und dann?

Die Gefahren schlagen am Tage X zu. Keiner kann Ihnen heute sagen, wo das Zinsniveau in 8, 9 oder 10 Jahren liegen wird. Aktuell haben wir eine Niedrigzinsphase, die, mit einigen kurzen Aufwärtsbewegungen, schon gut 10 Jahre anhält. Aber wo stehen wir, wenn die Zinsbindung Ihres Darlehens ausläuft? Ist Ihr Darlehen dann vollständig zurückgezahlt?

Viele Immobilienkäufer haben Finanzierungen mit einer anfänglichen Tilgung von 1 bis 1,5 % pro Jahr abgeschlossen. Nach Ablauf der Zinsbindung ist noch ein Großteil des Darlehens offen. Hier muss dann eine neue Zinsvereinbarung getroffen werden. Die Höhe des dann zuvereinbarenden Zinssatzes richtet sich dann nach dem zukünftigen Marktzins.

Schauen wir uns jetzt einfach einmal die Zinsentwicklung der letzten 20 Jahre an:

Was erkennen wir auf den ersten Blick? Der höchste Zinssatz lag bei rund 8,50 % p.a., der niedrigste Zinssatz bei unter 3,0 % p.a., das ist ein Zinsunterschied von rund 5,5 Prozentpunkten. Bei einer Immobilienfinanzierung ein Unterschied mit dramatischen Auswirkungen auf die Höhe der Rate.

Wer eine Finanzierung in Höhe von 200.000 Euro, mit einem Sollzinssatz von 3,50 % p.a. und einer anfänglichen Tilgung von 1 % p.a. abgeschlossen hat, zahlt heute eine monatliche Rate von 750 Euro.

Die Restschuld in 10 Jahren beträgt dann rund 176.000 Euro. Und was passiert dann?

Welche Faktoren kennen Sie beim Ablauf der Zinsbindung?

Die Restschuld in Höhe von rund 176.000 Euro steht fest.

Die zukünftige Rate ist nicht bekannt.

Der zukünftige Zinssatz ist nicht bekannt.

Das bedeutet, Sie müssen hier mit Prognosen arbeiten. Wie hoch wird der Zinssatz bei Ablauf der Zinsbindung sein? Ist der Zins höher als heute? Ist er niedriger als heute?

Wie könnte sich das Zinsänderungsrisiko auswirken?

Um jetzt eine Aussage zu treffen, müssen wir mit einer Zinsannahme weiterrechnen. Wenn man den Finanzexperten glauben darf, ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass die Zinsen in 10 Jahren eher höher als niedriger sein werden.

Hier eine Berechnung des vorherigen Finanzierungsbeispiels – Darlehen 200.000 Euro, Restschuld in 10 Jahren 176.000 Euro, aktueller Zinssatz 3,50 % p.a., aktuelle monatliche Rate 750,00 Euro:

Ein Zinsanstieg von 1,50 Prozentpunkte auf 5,0 % p.a. bedeutet eine Ratenerhöhung auf monatlich 968 Euro – plus 218 Euro.

Ein Zinsanstieg von 2,5 Prozentpunkte auf 6,0 % p.a. bedeutet eine Ratenerhöhung auf monatlich rund 1.115 Euro – plus 365 Euro

Ein Zinsanstieg von 3,5 Prozentpunkte auf 7,0 % p.a. bedeutet eine Ratenerhöhung auf monatlich rund 1.260 Euro – plus 510 Euro.

Ob die Immobilienbesitzer aus diesem Beispiel die neue Rate zahlen können, hängt von dem finanziellen Puffer im Haushaltsbudget ab. Wenn nicht, kann das eigene Traumhaus zum Albtraum werden.

Hier zeigt sich, dass umfassende Beratung und ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept mehr Wert sind, als eine vielleicht anfängliche Einsparung von 0,1 oder 0,2 Prozentpunkte bei einem Angebotsvergleich …

Genau das bezeichnet man als Zinsänderungsrisiko

Haben Sie die Gefahren des Zinsanstieges erkannt? Dieses Risiko nennt man Zinsänderungsrisiko.

Eigentlich sollte über das Zinsänderungsrisiko schon am Anfang der Finanzierung gesprochen werden. Nur in vielen Beratungen wird darauf nicht oder nur unzureichend eingegangen oder das Risiko wird heruntergespielt. Gerade bei engen Haushaltsgrenzen, niedrigen Tilgungssätzen und Finanzierungen mit geringem Eigenkapitaleinsatz, ist es sinnvoll, gleich zu Anfang hier mit entsprechenden Absicherungen zu arbeiten. Ansonsten kann sich die Finanzierung ganz schnell zum Albtraum entwickeln.

Das Zinsänderungsrisiko muss von Anfang an mit berücksichtigt werden

Vielfach wird eine Rate heute mit den aktuellen niedrigen Zinssätzen „schön gerechnet“. Besonders hart trifft es die Immobilienfinanzierer, die Förderdarlehen der Kfw einsetzen. Hier sind, je nach Kreditprogramm, Zinssätze mit einer Eins vor dem Komma möglich. Die Zinssätze sind aber nur für eine Zeit von maximal 10 Jahren festgeschrieben. Und gerade bei diesen subventionierten Krediten ist die Wahrscheinlichkeit am größten, dass die Zinssätze zukünftig deutlich höher ausfallen.

Deshalb, wer auf Nummer sicher gehen will, sollte jetzt lange Zinsbindungen nutzen.

Lange Zinsbindungen sind Zinsbindungen von 15, 20 und mehr Jahren.

Ja, lange Zinsbindungen sind teurer als 10-jährige Zinsbindungen.  Aber die 0,40 bis 0,60 Prozentpunkte mehr geben Ihnen mehr Planungssicherheit.

Auch haben Sie die Flexibilität. Aus diesen Krediten können Sie ab dem 10. Jahr aussteigen, wenn das Zinsniveau günstig ist, alles ohne zusätzliche Kosten, denn Sie haben ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ab dem 10. Jahr nach Vollauszahlung des Darlehens.

Eine umfassende, unabhängige Beratung ist der Grundstein …

Deshalb bestehen Sie bei Beratungen darauf, dass dieses Risiko berechnet wird, und prüfen Sie auch Möglichkeiten der längeren Zinsbindung. Es sind heute Zinsfestschreibungen von 20 Jahren und mehr möglich, nur nicht jede Bank kann diese Laufzeiten anbieten, die Anbieter mit diesen langen Zinsbindungen sind nicht so zahlreich.

Manchmal rechnen sich auch Finanzierungskombinationen aus Bankdarlehen und Bausparverträgen. Doch hier ist beim Vergleich größte Vorsicht geboten.

Viele Berater können keinen reellen finanzmathematischen Vergleich von Finanzierungsmodellen darstellen. Bei dem Vergleich von Finanzierungsmodellen helfen nur die Gesamtkostenrechnung und die Barwertmethode. Auch kommt eine weitere Schwierigkeit hinzu, dass Sie bei Kombinationsmodellen zusätzlich auch die Tarife der unterschiedlichen Bausparkassen vergleichen müssen. Es gibt heute rund 50 bis 70 verschiedene Tarife. Sie benötigen also einen unabhängigen Berater, der nicht nur verschiedene Banken, sondern auch verschiedene Bausparkassen und Bauspartarife vergleichen kann, und rechnen sollte er auch können …

Die Frage, die man sich jetzt stellen muss, ist, wie viel Rate können wir uns maximal für unsere Immobilienfinanzierung leisten?

Können Sie Zinsanstiege in diesen Größenordnungen – siehe Berechnung oben – verkraften? Wollen Sie Zinsanstiege in diesen Größenordnungen hinnehmen?

Die möglichen zukünftigen Zinserhöhungen erhöhen ja nicht nur die monatliche Rate, sondern verteuern auch Ihre Immobilienfinanzierung spürbar. Bei einem Zinsanstieg von 3,50 Prozentpunkte in diesem Beispiel, erhöht sich die monatliche Rate um fast 70 %!

Wer dieses Risiko ausschalten will, hat zwei bzw. drei Möglichkeiten …

Die beste Möglichkeit ist, dass dieses Risiko zu Anfang bei der Finanzierung berücksichtigt wird. Nachbesserungen schmälern immer das Haushaltsbudget und sind finanziell teilweise sehr schmerzhaft …

Die erste Möglichkeit

Das Darlehen innerhalb der Zinsbindung vollständig tilgen, diese Möglichkeit dürften sich die wenigsten Immobilienbesitzer leisten können. Das wäre, bei unserem Beispiel, eine monatliche Rate von rund 1.980 Euro.
Natürlich hätte man hier gleich zu Anfang die Zinsfestschreibung entsprechend der Laufzeit wählen können. Es sind ja auch Zinsfestschreibungen von 20 und mehr Jahren möglich.

Bei einer bestehenden Finanzierung ist eine Erhöhung der Tilgungsrate nicht so ohne Weiteres möglich, hier kommt es auf die Vertragsmodalitäten an.

Bei den Fördermitteln der Kfw beträgt die maximale Zinsfestschreibung 10 Jahre

Nur bei den Fördermitteln der Kfw ist die Zinsfestschreibung auf einheitlich 10 Jahre begrenzt. Durch die unterschiedlichen Zinssubventionen besteht aber hier das größte Zinsänderungsrisiko, da die Zinssätze heute schon unterhalb des Marktzinses liegen. Wer hier die Tilgung nicht innerhalb der Zinsfestschreibung darstellen kann, sollte über Zinssicherungsmöglichkeiten nachdenken und gegebenenfalls nutzen.

Die zweite Möglichkeit

Die Tilgung des Darlehens so erhöhen, zum Beispiel durch das Ausnutzen der eventuell vorhandenen Sondertilgungsmöglichkeit, die zukünftige Rate im Rahmen des eigenen Haushaltsplanes liegt.

Beispiel: Nach Ablauf der Zinsbindung ist der Marktzins auf 7,0 % (+ 3,5 %) angestiegen. Um die Rate von 750 Euro – unser Beispiel oben – zu halten, darf die Restschuld dann nur noch rund 97.000 Euro betragen, bei einer angenommenen Restlaufzeit von 20 Jahren. Das würde bedeuten, es müssten monatlich insgesamt rund 1.300 Euro gezahlt werden. 550 Euro mehr im Monat, auch nicht für jeden Immobilienbesitzer so ohne Weiteres möglich.

Die dritte Möglichkeit

Schaffen Sie sich einen „Zins-Airbag“. Nun, die schlechte Nachricht vorweg, auch dieses ist nicht ohne zusätzlichen Aufwand möglich. Der hier entscheidende Faktor ist die Zeit bis zum Zinsablauf. Je länger der Zeitraum bis zum Ablauf der Zinsbindung ist, desto niedriger ist die zusätzliche Belastung für die Zinsabsicherung.

Um bei unserem Beispiel zu bleiben, wir kennen die Restschuld in 10 Jahren. Sie beträgt 176.000 Euro.

Wie könnte jetzt ein „Zins-Airbag“ aussehen? Ideal wäre eine vollständige Zinsabsicherung der Restschuld von 176.000 Euro. Doch für diese Zinsabsicherung können Sie nur die Möglichkeit des Bausparens nutzen. Die Bausparsumme würde dann 176.000 Euro betragen. Bei einem Bausparvertrag gelten folgende Grundsätzlichkeiten:

1. Sie müssen je nach Bausparkasse zwischen 20 und 50 % der Bausparsumme ansparen.

2. Die Laufzeit des Bauspardarlehens unterscheidet sich von Tarif zu Tarif deutlich. Es sind Laufzeiten zwischen 4 und 15 Jahren darstellbar. Je kürzer die Laufzeit, desto höher die Tilgungsrate.

Das bedeutet, dass eine volle Absicherung nicht für jeden bezahlbar ist, da die zusätzliche Sparrate das Haushaltsbudget belastet. Es ist also hier eine individuelle Berechnung für die eigene Situation erforderlich. Hier ist dann einmal zu berücksichtigen, was kann zusätzlich zur aktuellen Rate in den Bausparvertrag eingezahlt werden, und wie hoch darf die spätere Rate für das Bauspardarlehen werden. Sie sehen, auch hier gibt es keine Pauschallösungen.

Fazit: Es ist nicht immer nur der aktuelle Zins entscheidend, entscheidend ist ob Ihr Finanzierungskonzept über die gesamte Laufzeit, also bis zur Bezahlung des letzten Euro, berechnet ist.

Wichtig ist, dass man die möglichen Risiken – hier in diesem Artikel zum Beispiel das Zinsänderungsrisiko – bei der Finanzierung kennt und eine schlüssige Antwort auf diese möglichen Gefahren hat. Je nach Mentalität und Finanzkraft setzt man hier Absicherungsinstrumente ein. Es gibt selbstverständlich noch weitere Risikopotenziale einer Finanzierung, diese werden hier im Blog an anderer Stelle erläutert, beziehungsweise werden in unseren Beratungen immer besprochen.

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Sie wünschen eine Beratung und ein individuelles Finanzierungskonzept für Ihre Immobilie? Einen Termin können Sie entweder hier online oder per Telefon vereinbaren.

Eine Immobilienfinanzierung sollte immer so gestaltet sein, dass das Finanzierungskonzept auch „stürmischen Zeiten“ standhält.

Trotz Inflationsgefahren halten Mitglieder des EZB-Rates eine weitere Leitzinssenkung im Dezember 2011 für wahrscheinlich.

Wie wirkt sich die Leitzinssenkung auf die Zinskonditionen für Immobilienfinanzierungen aus?

Prinzipiell dürfte eine weitere Leitzinssenkung  Immobilienfinanzierungen weiter verbilligen. Wenn da nicht die  ungeklärte Frage der Eurobonds, zur Finanzierung der angeschlagenen EU-Staaten, wäre. Die Einführung von Eurobonds wird zwar von Deutschland abgelehnt, die Frage ist nur, ob die Regierung mit dieser Haltung standhält.

Experten vertreten die Auffassung, dass eine Einführung von Eurobonds die Zinssätze für Anleihen in Deutschland um ca. 2 Prozentpunkte verteuern würde. Diese Verteuerung würde sich direktl auf die Zinssätze für Immobilienfinanzierungen auswirken. Ein Zinssprung von 2 % wäre bei Immobilienkredite ein Riesensprung nach oben.

Wenn beide Ereignisse – Leitzinssenkung und Einführung von Eurobonds – zusammentreffen, würde es immer noch ein großer Zinssprung nach oben sein …

Fazit: Unsichere Zeiten für Bauherren, Hauskäufer und Umschulder. Wer auf Nummer Sicher gehen will, sollte jetzt die günstigen Konditionen nutzen. Für die nächste Woche haben viele Banken mit einer Anhebung der Zinskonditionen für Immobilienfinanzierungen reagiert. Die Unsicherheit in Sachen Eurobonds lässt die Zinsen steigen …

Hier die Zinsentwicklung für Immobilienfinanzierungen mit einer Zinsfestschreibung von 10 Jahren in den letzten 30 Tagen …

Hier der aktuelle Artikel zum Thema Leitzinssenkung aus der Süddeutschen Zeitung.

Aktualisierung 08.12.2011: EZB senkt den Leitzins auf 1,00 %  – hier weiterlesen

Wenn die Einführung der Eurobonds kommt, hat dieses Auswirkungen auf die Zinsentwicklung für Baufinanzierungen bzw. Immobilienfinanzierungen. Für Deutschland würden sich die Zinssätze für Anleihen und Pfandbriefe erhöhen. Diese Zinserhöhungen haben steigende Zinsen für Immobilienfinanzierungen zur Folge.

Mit Forwarddarlehen die aktuellen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern

Immobilienbesitzer, bei denen die Zinsfestschreibung für die Finanzierung in bis zu 3 Jahren ausläuft, sollten jetzt handeln, wenn Sie das aktuelle niedrige Zinsniveau noch für die Zinsabsicherung Ihrer Anschlussfinanzierung nutzen wollen.

Mit einem sogenannten Forwarddarlehen kann man die aktuellen Zinssätze für die spätere Anschlussfinanzierung sichern. Forwarddarlehen können bis zu 5 Jahre im Voraus abgeschlossen werden. Bei Forwarddarlehen wird ein Zinsaufschlag, der abhängig von der Vorlaufzeit ist, berechnet. In der Regel kann man sagen, dass sich ein Forwarddarlehen für eine Vorlaufzeit von 2 bis 3 Jahren rechnet.

Ob sich ein Forwarddarlehen auch für Sie rechnet, können Sie hier einfach, kostenfrei und unverbindlich ermitteln lassen.

… und was tun, wenn die Zinsbindung noch länger als 5 Jahre läuft?

Wer seine Finanzierung in der Niedrigzinsphase unter Dach und Fach gebracht hat, freut sich. Doch was ist wenn die Zinsbindung in 5, 6 oder 10 Jahren ausläuft?

Leider gibt es nicht die berühmte “Glaskugel” mit der man genau vorhersagen kann, wie dann das Zinsniveau sein wird. Also einfach abwarten und hoffen? Nun, es kommt darauf an, wieviel mehr an Zins läßt Ihr Haushaltsbudget zu? Bei ca. 150.000 Euro Darlehen verursacht ein Zinsanstieg von 2 %-Punkten ca. 250 Euro Mehrbelastung im Monat. Können und wollen Sie sich das leisten? Gibt es Alternativen?

Die Alternative heißt Zins-Airbag

Wer einen “Zins-Airbag” nutzt, möchte den Zinssatz für seine Anschlussfinanzierung schon heute kennen. Nur so kann die Belastung für die spätere Anschlussfinanzierung genau kalkuliert werden und das Zinsänderungsrisiko ist ausgeschlossen. Dieser Zins-Airbag läßt sich zum Beispiel mit einem Bausparvertrag gestalten. Das Problem, nicht jeder Bauspartarif ist gleich und nicht für jeden geeignet. Die Tarife unterscheiden sich von Bausparkasse zu Bausparkasse nicht nur in der Höhe der Ansparung, sondern auch in der Laufzeit des späteren Bauspardarlehens, des Zinssatzes und letztendlich auch in der Gebührenstruktur.

Und genau hier setzt unsere Tätigkeit ein. Wir prüfen genau anhand Ihrer persönlichen Zielsetzung und Wünsche, welche Tarifvarianten für Sie am geeignetesten sind. Auch stellen wir Ihnen, wenn erforderlich, mehrere Lösungsmöglichkeiten im Vergleich gegenüber. So können Sie auf einen Blick erkennen, welche Lösung für Sie die Beste ist.

Bei uns erhalten Sie einen Zugriff auf fast alle Bausparkassen und Bauspartarife.  So ist sichergestellt, dass Ihre Bausparlösung ganz individuell auf Ihre Situation zugeschnitten ist.

Sie möchten mehr erfahren? Dann rufen Sie uns einfach unter 040-39 87 41 42 an oder senden uns eine Nachricht. Erste Fragen beantworten wir Ihnen auch gerne im Chat.

Der Artikel im Handelsblatt bringt es auf den Punkt. Der sparsame Normalbürger muss die Zeche für die ausufernde Schuldenpolitik zahlen. Es drohen niedrige Zinsen, fallende Aktienkurse und steigende Steuern

Bauherren, Immobilienkäufer und Immobilienfinzierer profitieren …

Die niedrigen Zinssätze sind für die Bauherren, Immobilienkäufer und Immobilienfinanzierer mit einer laufenden Finanzierung natürlich positiv. Doch keiner kann derzeit genau sagen, ob die Zinsen weiter fallen werden und wann die Krise vorbei sein könnte. Eine zusätzliche Steuerbelastung würde auch die Immobilienbesitzer treffen.

Um von den niedrigen Zinssätzen zu profitieren sollten Immobilienbesitzer  mit einer laufenden Finanzierung jetzt die Möglichkeit der Zinsabsicherung prüfen. Über ein sogenanntes Forwarddarlehen lassen sich die aktuellen Zinskonditionen bis zu fünf Jahre im Voraus sichern. Für Forwarddarlehen werden von den Bankanbietern, abhängig von der Vorlaufzeit, Zinsaufschläge erhoben. Ein Forwarddarlehen rechnet sich in der Regel für einen Zeitraum von bis zu 2 bis 3 Jahren im voraus. Eine genaue Aussage ist natürlich nicht möglich, da keiner vorhersagen kann, wie das Zinsniveau in 2 bis 3 Jahren sein wird. Werden die Zinsen dann höher  oder niedriger sein? Ist die Finanzkrise dann überwunden?

Der sicherheitsorientierte Immobilienfinanzierung nutzt die aktuellen Zinsen zur Zinsabsicherung

Wer Planungssicherheit möchte, wird als Kreditnehmer jetzt die günstigen Einstandskonditionen für die spätere Anschlussfinanzierung nutzen. Immobilienbesitzer, deren Zinsbindung in mehr als 4, 5 oder mehr Jahren ausläuft, stehen dem späteren Zinsänderungsrisiko auch nicht ganz schutzlos gegenüber. Zwar können hier keine Forwarddarlehen genutzt werden, aber es gibt die Möglichkeit über einen Bausparvertrag den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung  zu sichern. Doch hier muss der Kunde genau schauen, denn die Tücken liegen im Detail. Aufgrund der vielen Bauspartarife sind auch unterschiedliche Darlehenslaufzeiten darstellbar. Denn hier gilt die Regel: Je länger die Darlehenslaufzeit, desto geringer der Tilgungsaufwand. Es nützt einem Kreditnehmer der beste Zinssatz nichts, wenn sein Haushaltsbudget die monatliche Tilgungsrate für das Bauspardarlehen nicht hergibt. Deshalb sollte auch bei den Bauspartarifen ein unabhängiger Vergleich vorgenommen werden. Denn gerade bei den möglichen Darlehenslaufzeiten unterscheiden sich die Bauspartarife deutlich.

Ein Bausparkassenvergleich bzw. Bauspartarifvergleich ist jedoch für den Kunden häufig sehr zeitaufwendig. Hier können Sie unseren unabhängigen Bausparkassenvergleich und die unabhängige Beratung nutzen, damit Sie auch den Tarif erhalten, der am Besten zu Ihrer Finanzierungssituation passt.

Rufen Sie uns einfach unter 040-39 87 41 42 an oder senden uns eine Nachricht. Selbstverständlich beantworten wir Ihnen auch erste Fragen im Chat.

Hier geht’s zum Artikel vom Handelsblatt “Die Enteignung der Sparer beginnt”