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Kapitalanlage: Die Immobilie als Anlageobjekt, Altersvorsorge oder Renditeobjekt

Sie kennen die Werbeaussagen sicherlich: Die Immobilie als sichere Altersvorsorge, sichere Rendite mit Immobilien, Inflationsschutz durch Immobilien, Steuern sparen durch Immobilieninvestition …

Was ist dran an diesen Aussagen und was ist zu beachten?

Die Grundanforderungen müssen stimmen. Das ist die Lage der Immobilie, die Größe und der Zustand der Immobilie, die Bewirtschaftungskosten, die Finanzierung muß auf Dauer bezahlbar sein und schuldenfrei zum Rentenalter.

Das häufigste Argument für eine Immobilieninvestition als Kapitalanlage sind die möglichen Steuerersparnisse. Je höher das zuversteuernde Einkommen, desto höher können die Steuervorteile sein.

Bei einer Finanzierung vermieteter Objekte können die Zinsen als Werbungskosten und die Renovierungskosten als Betriebsausgaben steuerlich abzugsfähig sein.

Aber aufgepasst: Steuern sparen kann oft mehr kosten als es einbringt.

Ein Beispiel aus der Praxis:

Herr und Frau B. aus H., verheiratet, sind Spitzenverdiener und möchten eine vermietete Eigentumswohnung kaufen. Sie können die Wohnung auch komplett aus ihrem Eigenkapital bezahlen. Die Jahresnettokaltmiete beträgt 4.500 Euro pro Jahr.

Die Frage: Sollen Herr und Frau B. jetzt das Eigenkapital zum Kauf der Wohnung einsetzen oder lieber die Wohnung finanzieren und so die “Steuervorteile” nutzen?

Variante 1 – Die Wohnung wird aus dem Eigenkapital bezahlt. Die Mieteinnahme wird angespart. Der Zinsertrag hieraus beträgt 1,50 % p.a. nach Steuer.

Variante 2 – Die Wohnung wird über einen Kredit in Höhe von 100.000 Euro finanziert. Sollzinssatz 4,50 % p.a.. Das vorhandene Kapital wird mit 1,50 % p.a. nach Steuer verzinst.

Die Investitionsvarianten in der Gegenüberstellung

	Variante 1 ohne Kreditfinanzierung für die vermietete ETW  - Ansparung der Mieteinnahme zu 1,50 % p.a.	Variante 2 Darlehen 100.000,00 € zu 4,5% Zinsen p.a..Ihr Kapital legen sie zu 1,5 % p.a. an.
Sollzins	0,00	- 4.500,00
Steuerersparnis	0,00	+ 2.025,00
Sparbetrag	+ 4.500,00	0,00
Guthabenzins	+ 67,50	+ 1.500,00
Zinsabschlagsteuer	0,00	0,00
Steuer auf Mieteinnahmen 4.500,00	- 2.025,00
Nach 1 Jahr	+ 2.542,50	- 975,00

Ergebnis: Herr und Frau B. stehen sich besser, wenn sie die Wohnung aus eigenen Mitteln finanzieren. Der Vorteil im ersten Jahr beträgt 3,517,50 Euro.

• Eine Kreditfinanzierung würde sich lohnen, wenn das Eigenkapital eine garantierte Mindestrendite von 8,70 % p.a. erzielt.
• Damit ist es leicht zu erkennen, das derjenige, der ein geringeres Einkommen hat, sich steuerlich noch schlechter stellt.
• Wer sich jetzt bei der Kreditfinanzierung für eine Tilgungsaussetzung entscheidet und als Tilgungsersatz einen vorfinanzierten Bausparvertrag einsetzt, muss die Bausparguthabenzinsen sofort und ohne Freibetrag als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern.

Unabhängig davon, ob die Immobilie über Kredit oder Eigenkapital finanziert wird, können Vermieter ihre Steuerschuld durch die prozentuale Gebäudeabschreibung (AfA) reduzieren. Hier hat man statt Schulden einen echten Gegenwert für sein Geld, die Immobilie.

Vorteile der Immobilie:

Eine eigengenutzte Immobilie kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei an nahe Angehörige (Ehepartner, Kinder) vererbt werden.

Woran sollten Sie jetzt, je nach Art der Immobiliennutzung, denken?

• Der Immoblienmarkt ist stetig im Wandel
• Wer soll die Immobile betreuen, wenn Sie es selber tun, können Sie die Immobile ohne großen Zeitaufwand besichtigen und betreuen?
• Welche Ziele verfolgen Sie mit der Immobilieninvestition, Rendite, mittelfristige Haltedauer, langfristige Anlage?
• Kann ich die Immobilie gegebenenfalls selbst nutzen / mit benutzen?
• Lässt sich die Immobilie bei einer Änderung der persönlichen Verhältnisse schnell und ohne Wertverlust wieder verkaufen?
• Wie hoch ist die Netto-Mietrendite und wie rechnet man diese aus?
• Wie hoch ist das Vermietungsrisiko / Mietausfallrisiko (Mietnomaden)?
• Mit welchen Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwand ist zu rechnen?
• Welche Mietentwicklung ist dauerhaft zu erwarten?
• Wie findet man den richtigen Mieter?
• Wie sieht die Wirtschaftlichkeit der Immobilie aus?
• Wie sieht die Rendite im Alter?
• Reicht das Alterseinkommen zum Unterhalt der Immobilie?

Zusammenfassung:

Eine Immobilie kann eine solide und sichere Altersvorsorge sein. Wer jedoch nicht richtig plant und handelt, für den kann die Investition zum Albtraum werden, im schlimmsten Fall der finanzielle Ruin.

Gering- und Durchschnittsverdienern wird oft eingeredet, vermietete Immobilien könnten aus Steuerersparnissen und Mieteinnahmen ein Vermögen für die Altersvorsorge aufbauen. Das ist leider häufig ein folgenschwerer Irrtum.

Nicht wenige Menschen haben solch einen Immobilienerwerb schon teuer mit Geld, Gesundheit und teilweise leider auch schon mit ihrem Leben bezahlt.

Gegen den Erwerb einer Immobilie spricht:

Wenn sie die Immobilie sich im Rentenalter nicht mehr leisten können. Auch wenn die Immobilie im Rentenalter abgezahlt ist. Sie müssen dann weiterhin den Unterhalt und die Nebenkosten tragen können.  Lässt es Ihre zukünftige Situation zu, dass Sie dann auch die anfallenden Reparaturen, z. B. Heizung, Außenanstrich, Fenster, Dach usw. tragen können. Wenn nicht, sind Sie gezwungen hierfür später neue Kredite aufzunehmen. Die Belastung aus Zins und Tilgung reduzieren dann wieder Ihr Haushaltsbudget.

Für den Erwerb einer Immobilie spricht:

Eine Immobilie ist eine Sachwertanlage. Als Eigennutzer genießen Sie Kündigungsschutz und Wegfall der Mietzahlungen, einen emotionalen Wert. Die Immobilie ist vermietbar, vererbbar, Immobilienrente.

Fazit:

Wer rechtzeitig plant, abwägt und vorausschauend handelt, wird mit Sicherheit viel Freude mit seiner Immobilie haben.

Wer die vermietete Immobilie als Zusatz-Rente richtig plant und durchdenkt, wird auch hier ein sicheres und transparentes System nutzen können.

Lassen Sie sich fachmännisch beraten…

Worum geht es? Mit einer Immoblieninvestition wollen Sie Ihren Lebensstandart im Alter absichern. Riskieren Sie die Zielerreichung nicht durch den Einsatz “falscher Helfer”!

Pauschalkriterien, einseitige Betrachtungen des Vorhabens genügen nicht den Anforderungen. Es gibt eine Vielzahl von Gestaltungsmöglichkeiten. Der Berater benötigt entsprechendes Fachwissen und Kenntnisse und Erfahrung.

In einigen Fällen ist es sinnvoll für einige Teilbereiche Spezialisten mit ins Boot zu holen. Z. B. einen Steuerberater, einen Immobilienmanager, einen Rechtanwalt.

Sprechen Sie uns an…

Von uns dürfen Sie mehr erwarten als von Produktverkäufern: Wir sind an keine Bank gebunden, neutral und auf Ihrer Seite.

Rufen Sie uns an unter 040.39 87 41 42 oder nutzen Sie unseren Rückruf-Service.

Sie können aber auch gleich hier Ihren persönlichen Beratungstermin vereinbaren. Entweder als Online-Beratung oder in unserem Büro in Hamburg.

Die KfW ändert ab dem 01.07.2010 einige Programme.  Die bisherigen Bedingungen können noch genutzt werden, wenn der Antrag bis zum 30.06.2010 bei der KfW eingeht.

Was ändert sich zum 01.07.2010:

Energieeffizientes Bauen (153, 154)

Der Bau oder Kauf eines KfW-Effizienzhauses 85 wird zukünftig nicht mehr gefördert.

Die Förderung für das KfW-Effizienzhaus 70 und das Passivhaus wird fortgesetzt. Erweitert wird das Programm um die KfW-Effizienzhäuser 55 und 40.  Die höchsten energetischen Standards belohnt die KfW zukünftig mit einem Tilgungszuschuss:

• KfW-Energieeffizienzhäuser 50 und Passivhäuser – Tilgungszuschuss 5 %
• KfW-Energieeffizienzhäuser 40 – Tilgungszuschuss 10 %

Der Zinssatz ist für alle KfW-Effizienzhäuser und Passivhäuser einheitlich.

Energieeffizient Sanieren (151)  – Zuschuss (430)

Keine Förderung gibt es zukünftig für das KfW-Effizienzhaus 130. Neu in die Förderung aufgenommen sind die KfW-Effizienzhäuser 70 und 55.

Für den Zuschuss gilt: Je besser der erreichte energetische Standard, desto höher ist der Zuschuss bzw. der Tilgungszuschuss.

Altersgerecht Umbauen (155) – Zuschuss (455)

Der Kauf neu altersgerecht umgebauter Wohngebäude oder Eigentumswohnungen wird zukünftig gefördert. Die Förderbausteine werden zusammengefasst.

Bauherren und Hauskäufer, die ein Objekt mit Modernisierungsbedarf erwerben, sollten diese Änderungen beachten.

Hier können Sie Ihren Beratungstermin für eine persönliche Online-Beratung oder einer Beratung in unserem Büro in Hamburg reservieren.

Ab 3. Mai 2010 gibt es wieder über einen unserer Finanzierungspartner die Möglichkeit, bei einzelnen KfW-Programmen zu sparen. Die Einsparung beträgt 0,50 % nominal p.a..

Wer kann dieses Angebot nutzen? Alle diejenigen, die ein Haus, eine Eigentumswohnung kaufen oder bauen möchten, also alle privaten Bauherren,  können von diesem Angebot profitieren. Eine regionale Begrenzung gibt es nicht, es ist also egal ob Ihr Objekt in Hamburg, Niedersachsen, Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern oder sonst wo in Deutschland steht bzw. entsteht.

Für welche Programme gilt dieses Angebot? KfW-Wohneigentumsprogramm Nr. 124, Energieeffizientes Bauen Nr. 153 + 154, Wohnraum Modernisieren Nr. 141, Energieeffizient Sanieren Nr. 152.

Gibt es einen Haken? Nein. Über unseren Bankpartner können Finanzierungen bis zu 100 % des Kaufpreises dargestellt werden. Die einzige Bedingung: Die KfW-Darlehen werden über unseren Partner beantragt, wenn das Bankdarlehen mindestens 50.000 Euro beträgt und eine Zinsbindung von mindestens 10 Jahren hat.

Weitere Infos? Rufen Sie uns einfach unter 040.39 87 41 42 an oder senden uns eine Nachricht.  Gerne errechnen wir Ihnen auch ein individuelles Finanzierungsangebot – natürlich für Sie kostenfrei und unverbindlich.

Einen persönlichen Termin für die Online-Beratung oder die Beratung in unserem Büro in Hamburg können Sie sofort hier vereinbaren.

Staatliche Förderung für den Erwerb einer Immobilie erhalten Sie auf ganz unterschiedlichen Arten. Zunächst muss man unterscheiden, ob die Immobilie selbst genutzt wird oder eher eine Kapitalanlage ist.

Für Selbstnutzer sind folgende Zuschüsse oder steuerliche Förderungen möglich:

• Erhaltungs- und Sanierungszuschüsse
• steuerliche oder kommunale Förderung
• Lastenzuschüsse
• Riester-Förderung (Wohn-Riester)

Für Kapitalanleger sind in erster Linie die steuerlichen Aspekte interessant, wie zum Beispiel durch Verlustausgleich und die Abschreibungsmöglichkeiten.

Nachfolgend werden einige Aspekte der staatlichen Förderung genauer beschrieben.

Staatliche Förderung für Selbstnutzer

Handwerkerkosten

Hauseigentümer und Mieter können seit dem 1. Januar 2006 Handwerkerleistungen steuerlich geltend machen, wenn Sie die Arbeiten für eine selbstgenutzte Wohnung in Auftrag geben.

Begünstigt sind alle Renovierungs- und Sanierungsarbeiten. Es ist unerheblich, ob es sich um Erhaltungs- oder Modernisierungsarbeiten handelt. Zu den handwerklichen Tätigkeiten zählen zum Beispiel:

• Arbeiten an Innen- und Außenwänden
• Arbeiten am Dach, an der Fassade, an Garagen
• Reparatur oder Austausch von Fenstern und Türen
• Malerarbeiten bei Türen, Fenstern, Wandschränken, Heizkörpern und -rohren
• Reparatur oder Austausch von Bodenbelägen wie Teppichboden, Parkett, Fliesen, Laminat
• Reparatur, Wartung oder Austausch von Heizungsanlagen, Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen
• Modernisierung oder Austausch der Einbauküche
• Modernisierung des Badezimmers
• Reparatur und Wartung von Gegenständen im Haushalt
• Maßnahmen der Gartengestaltung
• Pflasterarbeiten auf dem Wohngrundstück

Seit 01.01.2009 dürfen 20 Prozent der Aufwendungen – maximal 1.200 Euro – steuermindernd von der Steuerschuld abgezogen werden. Als Aufwendungen gelten nur die Kosten für die Arbeitsleistung - also ohne Materialkosten. Deshalb ist es wichtig, das die Handwerkerrechnungen auch Arbeits- und Materialkosten getrennt ausgewiesen werden. Auch muss der Rechnungsbetrag auf das Konto des Handwerksbetriebes überwiesen werden. Eine Barzahlung wird nicht anerkannt.

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen, wie zum Beispiel das Streichen won Wänden oder die Reinigung einer Wohnung, können ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden. Dieses ist parallel zu den Handwerkerkosten möglich. Die Förderung beträgt seit dem 01.01.2009 einheitlich 20 % der Aufwendungen. Die Höchstgrenze der Aufwendungen beträgt 20.000 Euro.

Hauhaltsnahe Dienstleistungen sind:

• Rasenmähen
• Fensterputzen
• Teppichreinigung
• einfache Handwerksarbeiten (Reparaturarbeiten)
  einfache Handwerksarbeiten sind Arbeiten, die auch gewöhnlich durch Mitglieder des Haushalts erbracht werden können und in regelmäßigen Abständen anfallen. Hier ist auf die Abgrenzung zu den Handwerksleistungen durch Fachkräfte -z.B. das Renovieren der Hausfassade zu achten – das wären nämlich Handwerkerkosten.

Gebäude in Sanierungsgebieten und Baudenkmäler

Gefördert werden Aufwendungen für Baumaßnahmen und Erhaltungsaufwand. Das Objekt muss selbstgenutzt werden. Ein Höchstbetrag ist nicht festgelegt, Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln müssen abgezogen werden.

Die Förderung beginnt mit der Fertigstellung bzw. den Abschluss der Bauarbeiten. Es können dann 10 Jahre lang jeweils 9 Prozent der Aufwendungungen von der Steuer abgesetzt werden. Diese Förderung ist auf ein Gebäude beschränkt, bzw. wenn Sie verheiratet sind und gemeinsam steuerlich veranlagt werden auch auf zwei Gebäude.

Wohnraumförderungsgesetz

Die staatlichen Darlehen werden mit äußerst günstigen Konditionen (z.B. Hamburg 0,6 % p.a.) angeboten. Teilweise werden auch Zuschüsse gewährt, die später nicht zurückzuzahlen sind.

Wie die Förderprogramme und die entsprechenden Richtlinien im einzelnen ausgestaltet sind, ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Wie viel und ob man Gelder bekommt hängt davon ab, wo die Immobilie gekauft oder gebaut wird.  Über die einzelnen Maßnahmen kann man sich bei den zuständigen Behörden informieren.

Die Förderung richtet sich an Haushalte mit niedrigem Einkommen, kinderreichen Familien und Alleinerziehende. Es werden sowohl Neubauvorhaben als auch der Kauf von Bestandsimmobilien gefördert.

Es dürfen bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden, damit man zum Kreis der Begünstigten zählt. Die Einkommensgrenzen sehen wie folgt aus:

• für einen Einpersonenhaushalt 12.000 Euro pro Jahr
• für einen Zweipersonenhaushalt 18.000 Euro pro Jahr
• für jede weitere, zum Haushalt zählende Person zuzüglich 4.100 Euro pro Jahr
• für jedes Kind, das zum Haushalt zählt, weitere 500 Euro pro Jahr

Für junge Ehepaare, die noch keine fünf Jahre verheiratet sind und beide noch nicht das 40. Lebensjahr vollendet erhalten einen Extra-Freibetrag von 4.000 Euro.

Die einzelnen Bundesländer können von diesen Einkommensgrenzen abweichen, so dass in “teueren Gegenden” auch höhere Einkommensgrenzen akzeptiert werden. Deshalb immer bei der entsprechenden Behörde informieren.

Wichtig: Es gibt keinen Rechtsanspruch auf Förderung, selbst wenn Sie aller Fördervoraussetzungen erfüllen. Die jährlichen Mittel sind je nach finanzieller Ausstattung des Bundeslandes begrenzt – und wenn der Topf leer ist, haben Sie Pech gehabt.

Staatliche Förderung für Kapitalanleger

Die wichtigste Grundregel vorweg:

Eine Immobilie muss auch ohne “Steuervorteile” rentabel sein. Die Mieteinnahmen aus dem Objekt müssen im richtigen Verhältnis zum eingesetzten Kapital stehen. Noch wichtiger ist die Lage einer Immobilie. Die Lage bestimmt die zukünftige Wert- und Mietsteigerung des Objektes. Und wenn das alles stimmt, nehmen Sie die steuerlichen Vorteile als “Sahnehäuptchen”  dazu.

Verlustausgleich

Das Einkommensteuergesetz besteuert die im Gesetz aufgeführten Einkunftsarten. Hierzu zählen unter anderem die Einkünfte als Arbeitnehmer oder als Selbstständiger, Einkünfte aus Kapitalvermögen wie Aktien und festverzinsliche Wertpapiere und auch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Einkünfte sind immer das Ergebnis aus den Einnahmen abzüglich der Ausgaben. Somit können die Einkünfte auch negativ sein, wenn die Ausgaben höher sind als die Einnahmen. Wir sprechen dann von Verlusten.

Innerhalb der jeweiligen Einkunftsart können Verluste unbeschränkt ausgegelichen werden. Verluste, die nicht im Entstehungsjahr mit positiven Einkünften verrechnet werden können, können in den vorangegangenen Verlagungszeitraum  zurückgetragen werden und mit diesen positiven Einkünften ausgeglichen werden. Hier sind die Verlustrücktragsgrenzen zu beachten.

Wer Verluste weder im aktuellen noch im vorhergehenden Veranlagungszeitraum mit positiven Einkünften  ausgleichen kann, kann sie in den kommenden Veranlagungszeitraum “mitnehmen”. Auch hier ist die Begrenzung der Verlustvorträge zu beachten.

Etwas schwieriger ist das Verrechnen von Verlusten und Gewinnen aus unterschiedlichen Einkunftsarten. Verluste aus Vermietung und Verpachtung können z.B. mit Gewinnen die durch Aktien- oder Werpapierverkäufen entstanden sind verrechnet werden. Umgekehrt ist eine Verrechnung aber nicht möglich.

Es gibt einige Gestaltungsmöglichkeiten. Hierzu sollten Sie sich aber von einem Steuerfachmann beraten lassen.

Mieteinnahmen und Werbungskosten

Wenn Sie eine Immobilie vermieten, erzielen Sie Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Von diesen Einnahmen können Sie die Werbungskosten (Ausgaben zur Erzielung dieser Einnahmen) abziehen.

Werbungskosten sind z.B. Schuldzinsen, laufende Kosten, Abschreibungen. Wenn die Werbungskosten höher sind als die Mieteinnahmen erzielen Sie Verluste aus der Vermietung.

Wie kann ein Renditeobjekt Verluste machen? Es kommt auf die Art des Verlustes an. Ein Verlust der durch die Abschreibung verursacht wird tritt nicht unbedingt real ein.  Aus steuerliche Sicht hat eine Immobilie nur eine begrenzte Lebensdauer und verliert demzufolge auch jährlich an Wert. Deshalb darf über Jahre auch die Immobilie im Wert durch die Abschreibung verringert werden. Die Abschreibungen sind Teil der Werbungskosten.

Wenn Sie als Immobilienanleger ihr Immobilienobjekt gut ausgewählt haben, wird es über die Jahre hinweg im Wert steigen. Der Verlust tritt also in Wirklichkeit gar nicht ein.

Genau diese Situation müssen Sie als Immobilienanleger ansteuern: Die Immobilie steigt im Wert, gleichzeitig machen Sie einen steuerlichen Verlust geltend.

Abschreibungsmöglichkeiten bei vermieteten Immobilien

Lineare Abschreibung

Für alle vermieteten Wohnobjekte können Sie entweder 50 Jahre 2 Prozent oder 40 Jahre 2,5 Prozent der Anschaffungs-/Herstellungskosten des Gebäudes abschreiben. Die Grundstückskosten können nicht abgeschrieben werden. Die Abschreibung ist ab dem Jahr der Fertigstellung bzw. der Anschaffung möglich.

Erhöhte Abschreibung

Die erhöhte Abschreibung gibt es nur für Gebäude in Sanierungsgebieten, Baudenkmäler und Gebäude mit außergewöhnlicher Abnutzung.  Sie können diese Abschreibung nur nutzen, wenn Sie eine entsprechende Bescheinigung der Behörde vorweisen können. Aus dieser Bescheinigung geht hervor, dass das Objekt in einem Sanierungsgebiet liegt, wie hoch die Aufwendungen waren und ob sie Zuschüsse erhalten haben.  Die Zuschüsse werden dann herausgerechnet.

Anzusetzen sind die nachträglichen Herstellungskosten – Modernisierungs- und Instandsetzungskosten, Aufwendungen die der Erneuerung, Erhaltung und der funktionsgerechten  Verwendung eines Gebäudes nützen.

Erhöhte Abschreibungen gibt es auch für Wohnobjekte, die Baudenkmäler sind. Um diese Steuervorteile zu nutzen, muss man die Maßnahmen mit der zuständigen Behörde abstimmen.

Die erhöhte Abschreibung beträgt im Jahr der Herstellung und den folgenden sieben Jahren jeweils 9 Prozent und in den darauf folgenden vier Jahren jeweils 7  Prozent für alle Baumaßnahmen zur Substanzerhaltung, -wiederherstellung und sinnvoller Nutzung. Keine erhöhte Abschreibung gibt es für Ausbauten und Erweiterungen.

Sie wünschen eine persönliche Beratung? Dann vereinbaren Sie hier direkt Ihren Wunschtermin – für die Online-Beratung oder die Beratung in unserem Büro in Hamburg.