Haus kaufen oder bauen: Wie viel Eigenkapital ist erforderlich?

Wie viel Eigenkapital ist für den Bau oder Kauf eines Hauses oder Eigentumswohnung erforderlich?

Diese Frage stellen sich viele Menschen, die vor der Entscheidung einer eigenen Immobilie stehen. Doch diese Frage lässt sich nicht so einfach beantworten.

Der wichtigste Faktor bei der Finanzierung ist das eigene Haushaltbudget

Man kann es drehen und wenden wie man will, wenn Sie sich die Rate für die Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung nicht leisten können, ist es uninteressant, wie viel Eigenkapital Sie haben. Es macht keinen Unterschied, ob Sie 50 Prozent Eigenkapital oder 0 % Eigenkapital einbringen, wenn die Rate Ihr Haushaltsbudget übersteigt, ist die Finanzierung nicht machbar.

Fazit: Ihr Haushaltsbudget muss die monatliche Rate für die nächsten 20, 25 oder mehr Jahre verkraften können.

Je mehr Eigenkapital, desto günstiger der Zinssatz für die Hausfinanzierung

Je mehr Eigenkapital Sie bei der Finanzierung Ihres Hauses oder der Eigentumswohnung einsetzen, um so günstiger ist der Zinssatz für die Hausfinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung. Den günstigsten Zinssatz und die größte Auswahl von Bankanbietern erhalten Sie bei einem Eigenkapitaleinsatz von mehr als 50 % des Kaufpreises bzw. Objektwertes.

Hausfinanzierungen, die so zwischen 75 und 80 % des Kaufpreises bzw. Objektwertes auslaufen, sind ebenfalls noch zu günstigen Zinskonditionen zu erhalten. Die Auswahl an Bankanbietern ist fast ebenso groß wie bei den 50 % Finanzierungen.

Alles was darüber liegt wird spürbar teurer und ab 95 % des Kaufpreises bzw. Objektwertes extrem teurer. Auch ist in diesem Finanzierunsbereich die Anzahl von Bankanbietern deutlich reduziert. Selbstverständlich sind auch Vollfinanzierungen, also Finanzierungen ganz ohne Eigenkapitaleinsatz möglich.  Es hat nur alles seinen Preis.

Weiter sparen oder mit höherer Zinskondition jetzt kaufen und finanzieren?

Vor dieser Entscheidung stehen viele zukünftige Immobilienbesitzer. Aktuell befinden wir uns in einer Niedrigzinsphase. Es hat  Anfang diesen Jahres Ansätze zu einem Zinsanstieg gegeben, aber aufgrund der Finanzkrise haben die beiden Leitzinserhöhungen nicht zu einem nachhaltigen Zinsanstieg für Baufinanzierungen und Immobilienfinanzierungen geführt – die Immobilienkäufer freuen sich. Die Prognosen stehen aber zukünftig auf Zinsanstieg. Ob, wie und wann es eintreten wird, dass wird Ihnen keiner mit Sicherheit voraussagen können. Prognosen sind immer so zuverlässig wie der Wetterbericht.

Ein weiterer Faktor ist die Inflation und die Entwicklung der Baupreise. Die Baupreise für Wohnimmobilien haben sich in der Zeit von 1995 bis 2009 kaum verändert. Aber im Jahr 2010 und 2011 sind auch hier die Preise angestiegen. Und wie wird es weitergehen? Die einen sagen, es ist jetzt mit einer konstanten Preisentwicklung nach oben zu rechnen, aber ob es eintreten wird, ob Sie recht haben, dass weis man immer erst hinterher.

Fazit: Was können wir aus den Prognosen hinsichtlich zukünftige Zinsentwicklung, Inflation und Baupreise ableiten? Letztendlich ist IHRE persönliche Einschätzung gefragt. Sie alleine müssen entscheiden ob die Prognosen für Sie nachvollziehbar sind, oder ob Sie eine andere Meinung vertreten. Egal wie Ihre Entscheidung ausfällt, Sie wissen es ganz genau am Tage X ob Sie richtig gehandelt haben oder nicht – genau wie die Urheber der Prognosen …

Was bedeutet das für den Aufbau von Eigenkapital?

Sie müssen Ihr Eigenkapital also so ansparen, das die Verzinsung höher ist als der mögliche Zinsanstieg für Immobilienfinanzierungen und der Anstieg der Baupreise. Hört sich einfach an. Doch wenn man sein Geld ohne Kursrisiko anlegen will,  wird es schwierig, weil sich hier die Zinssätze für z.B. Tagesgelder ebenfalls auf niedrigem Niveau bewegen.

Ein Beispiel:

Angenommener Kaufpreis für eine Immobilie heute: 200.000 Euro.

Sie warten jetzt noch zwei Jahre und sparen weiter. Wir gehen jetzt von einem jährlichen Preisanstieg von 2 % aus.

Die Situation in zwei Jahren:

Angenommener Kaufpreis dann: 208.080 Euro

Das  bedeutet, rund 8.000 Euro von Ihrem dann angesparten Eigenkapital müssen Sie allein für die Preisentwicklung opfern.

Oder anders ausgedrückt: Wenn Ihr Eigenkapital nicht mehr als rund 8.000 Euro Zinsen (nach Steuer) in den zwei Jahren erzielt hat, hat sich die “Sparaktion” nicht gelohnt. Eine Verschlechterung der Zinskonditionen haben wir hier noch nicht einmal berücksichtigt.

Fazit: Der Aufbau von Eigenkapital kann ein Kampf gegen Windmühlen werden.

Wer kann mit wenig oder gar kein Eigenkapital ein Haus bzw. eine Immobilie kaufen

Mit wenig oder ohne Eigenkapital kann derjenige ein Haus finanzieren, bei dem die Gesamtrate der Finanzierung ohne Probleme aus dem Haushaltsbudget bestritten werden kann. Und das wohlgemerkt für die nächsten 20, 25 oder 30 Jahre. Die Gesamtkosten für den Bau oder Kauf der Immobilie müssen sorgfältig ermittelt werden und es muss ein solider Gesamtkostenplan erstellt werden.

“Überraschungen” dürfen bei einer Vollfinanzierung nicht passieren, denn Nachfinanzierungen sind nahezu unmöglich. Auch muss man sich darüber bewußt werden, das ein späterer Verkauf der Immobilie nie das gesamte Darlehen abdecken kann, zumindest in den ersten 10 Jahren. Mit anderen Worten, wer vorher verkauft bleibt auf einen Teil der Schulden sitzen.

Eine Immobilie wird älter und kommt in die Jahre

Eine Immobilie altert. Das heißt früher oder später müssen Sie Instandhaltungsarbeiten, Renovierungen, Modernisierungen ausführen. Und die kosten Geld. Deshalb ist es gerade für Vollfinanzierer sehr wichtig, dass hier von Anfang an eine Rücklage für spätere Instandhaltungsmaßnahmen und Renovierungen gebildet wird. Und dieses sollte monatlich erfolgen und bei der Berechnung der Gesamtbelastung im Haushaltsbudget berücksichtigt werden.

Und wenn das Haushaltsbudget keine zusätzliche Rücklage zulässt, heißt es, ersteinmal Finger weg vom eigenen Haus, ansonsten kann das eigene Traumhaus zum Albtraum werden.

Gerade Vollfinanzierer sollten das Zinsänderungsrisiko nicht unterschätzen

Ein weiterer nicht zu unterschätzende Punkt ist das Zinsänderungsrisiko. Natürlich ist ein Darlehen mit einer 5 oder 10jährigen Zinsbindung vom Zinssatz her schön günstig. Aber 5 oder 10 Jahre sind schnell vorbei. Und wenn dann die Zinsen um 0,5 , 1,0 oder sogar 2 % höher sind? Lässt Ihr Haushaltsbudget dann auch noch eine um 200, 300 oder 400 Euro höhere Rate im Monat zu?

Dann lieber jetzt einen etwas höheren Zins für eine längere Zinssicherheit bezahlen. 15 Jahre ist eigentlich das Mindestmaß für Immobilienkäufer und Bauherren die mit wenig oder ohne Eigenkapital finanzieren. Zinsfestschreibungen sind heute schon bis zu 30 Jahren möglich.

Deshalb besprechen Sie Ihr Vorhaben, lassen Sie sich verschiedene Finanzierungsvarianten berechnen und wägen Sie die Vor- und Nachteile in Ruhe ab. Denn eines dürfen Sie nie außer Acht lassen:

Das letzte Wort hat immer Ihr Haushaltsbudget

Die Raten für Ihre Immobilie müssen die nächsten 20, 25 oder sogar 30 Jahre ohne Probleme tragbar sein.  Was für Sie tragbar ist, kann Ihnen keine Bank und kein Berater sagen. Diese haben zwar Haushaltspauschalen, mit denen sie rechnen, aber für Sie ist alleine Ihr Haushaltsbudget entscheidend. Hören Sie hier auch auf Ihr Bauchgefühl. Die Verantwortung für die Entscheidung und für die Zahlungsverpflichtung tragen alleine Sie. Genau deshalb nehmen Sie sich für diese Entscheidung  – für viele Menschen ist es die größte finanzielle Entscheidung – genügend Zeit.

Lassen Sie uns über Ihr Vorhaben sprechen oder fordern Sie hier eine erste Berechnung an.