04. März 2010 · 3 Kommentare · Kategorien: Allgemein, Besondere Immobilien-Finanzierungsprodukte, Hausbau-Neubau-Kauf eines Neubaus vom Bauträger, Kauf einer bestehenden Immobilie, Neubau, Ratgeber Baufinanzierung - Hausfinanzierung - Immobilienfinanzierung · Tags: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Baufinanzierung ohne EigenkapitalBaufinanzierung ohne Eigenkapital – geht das?

Die Ideallösung einer Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung sieht in der Regel vor, dass ein Drittel der Gesamtkosten als Eigenkapital vorhanden sein sollte. Die Argumente dafür liegen auf der Hand, je höher das eingesetzte Eigenkapital, desto niedriger ist der Darlehenszins.

Die alte Faustregel der Immobilienfinanzierung sieht vor, dass 20 % der Gesamtkosten an Eigenkapital vorhanden sein sollten. Wer weniger oder gar kein Eigenkapital hat kann keine Immobilie kaufen oder bauen? Doch, aber es ist dann einiges zu beachten.

Die Vollfinanzierung – ganz ohne Eigenkapitaleinsatz

Grundsätzlich ist eine Vollfinanzierung einschließlich der Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und eventuell die Maklercourtage auch heute noch möglich. Worüber man sich von Anfang an im Klaren sein muss ist, dass Banken für eine Vollfinanzierung einen höheren Zins berechnen als für eine Finanzierung mit 20 oder 30 % Eigenkapital.

Vor der Finanzkrise, vor rund 2 Jahren, drängten ausländische Banken und deren Töchter auf den deutschen Markt und setzten neue Maßstäbe. Es wurde nicht nur die Immobilie finanziert, sondern auch die Nebenkosten und sogar die Einbauküche war mit drin.

Doch die Zeiten haben sich geändert. Die Anbieter von damals sind zum Teil von der Bildfläche verschwunden und die Banken schauen heute etwas genauer hin.

Die Zielgruppe  und mögliche Risiken

Die Zielgruppe sind vor allem junge Familien mit gutem Verdienst, die noch keine Rücklagen gebildet haben oder das Ersparte als Reserve für Unvorhergesehenes zurückbehalten wollen.  Wer sich so ganz ohne Rücklagen in das Abenteuer Hausbau oder Hauskauf stürzen will, sollte sich des Risikos bewußt sein und  im eigenen Interessen die nachfolgenden Punkte noch intensiver durcharbeiten und beachten. Achten Sie bei der Finanzierung darauf, dass Sie immer ein Finanzierungskonzept erhalten, dass für die gesamte Laufzeit berechnet wurde. Rechnen Sie unbedingt mit höheren Anschlusszinssätzen nach Ablauf der Zinsbindung. Denn Sie wissen nie, wie die Zinssätze in 5, 10 oder 15 Jahren sind. Absolute Sicherheit erhalten Sie nur wenn Sie sich für eine lange Zinsfestschreibung entscheiden.

Das Argument für die Vollfinanzierung

Ein Argument für die Vollfinanzierung ist natürlich heute bei dem niedrigen Zinsniveau und der geringen Inflation der Punkt, wenn Sie jetzt anfangen Eigenkapitalzu bilden, wieviel wollen Sie sparen um gegen den zu erwartenden Zinstrend nach oben und einer stärker werdenden Inflation gegen an zu sparen?

Baufinanzierung ohne EigenkapitalDer Weg um eine Vollfinanzierung auf „sichere Füsse“ zu stellen

  1. Erstellen Sie eine detaillierte Aufstellung Ihrer monatlichen Einnahmen und Ausgaben.
    Setzen Sie bei den Einnahmen nur die „sicheren Einnahmen“ an und vergessen Sie bei den Ausgaben auch nicht die kleinen Positionen, die vielleicht nur einmal jährlich vom Konto abgebucht werden. Wenn Sie dann von Ihren Einnahmen die Ausgaben abziehen erhalten Sie die maximale monatliche Belastung, die Sie für Ihre zukünftige Immobilie aufbringen können.  Achten Sie darauf, dass Sie dieses Limit auch einhalten.
  2. Erstellen Sie eine genaue Kostenaufstellung für Ihre neue Immobilie.
    Hierin sollten neben dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, evtl. Maklercourtage, auch die weiteren Kostenpositionen enthalten sein.Das sind zum Beispiel:
    Modernisierungskosten, Renovierungskosten, neue Möbel, Einbauküche, Umzugskosten, eventuell die Doppelbelastung von Miete und Darlehensrate, wenn Sie nicht nahtlos von der Mietwohnung in Ihr neues Zuhause umziehen können.Lassen Sie sich für die Modernisierungskosten und Renovierungskosten genaue Kostenvoranschläge erstellen. Wenn Sie eine gebrauchte Immobilie erwerben, sollten Sie eventuell einen Fachmann zu Rate ziehen, der sich die Immobilie mit anschaut, damit Sie nicht noch im nachhinein unliebsame Überraschungen erleben was den Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand betrifft.
  3. Sie sollten schon die Absicht haben, diese Immobilie die nächsten 15 bis 20 Jahre zu behalten.
    Denn bei einer Vollfinanzierung kann es Ihnen ansonsten passieren, wenn Sie das Objekt vorher verkaufen, dass der Kaufpreis dann nicht ausreicht um Ihr Darlehen zurückzuzahlen.
  4. Sie sollten einen sicheren Arbeitsplatz und ein regelmässiges sichers Einkommen haben.
    Das lässt sich in der heutigen Zeit ja nicht immer so genau sagen, aber wenn Sie wissen, dass es in Ihrer Firma kriselt, lassen Sie die Finger von dem Vorhaben.
  5. Planen Sie von Anfang an eine Rücklage für spätere Instandhaltungsmaßnahmen ein und legen Sie diese Beträge auch wirklich zurück.
    Eine zusätzliche Finanzierung für spätere Instandhaltungen wird in den ersten 10 bis 15 Jahren in der Regel nicht so einfach möglich sein.
  6. Nehmen Sie auf jeden Fall die Dienste eines erfahrenen Finanzierungsberaters in Anspruch.
    Lassen Sie sich eine Gesamtkostenrechnung für die gesamte Finanzierung erstellen, achten Sie darauf, dass eine Finanzierung nicht künstlich schön gerechnet wird, weil z. B. eine kurze Zinsbindung ausgewählt wurde. Sie können sich bei einer Vollfinanzierung keine Fehler in Ihrem Finanzierungskonzept leisten. Diese Fehler treten nicht nur bei Vollfinanzierern auf, aber bei Vollfinanzierern können diese  das gesamte Vorhaben zum scheitern verurteilen.Ein Beispiel: Wenn Sie sich aufgrund Ihres monatlichen Etats nur eine anfängliche Tilgung von 1 % leisten können, achten Sie auf eine Zinsbindung die mindestens 15 Jahre beträgt. Warum? Wir haben derzeit ein niedriges Zinsniveau und eine späterer höherer Anschlusszins kann die Rate nach oben katapultieren. Zusätzlich besteht das Risiko, dass die Bank eventuell Ihre Anschlussfinanzierung nicht begleiten kann, da der Beleihungsauslauf zu hoch ist. Denn Herauslagekriterien der Banken können sich ändern, gerade in den letzten beiden Jahren haben sich einige Banken dazu entschieden keine Vollfinanzierungen mehr herauszulegen.

 

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3 Kommentare

  1. Guten Tag, Frau Sommer
    Man kann Grundstück und Haus zusammenfinanzieren. Wenn man erst das Grundstück kauft, wird das Grundstück allein finanziert. Später wenn das Haus finanziert werden muss, wird ein zweites Darlehen beantragt. Diese Finanzierung ist dann jedoch nur über die Bank möglich, über die man das Grundstück finanziert hat.
    Sie brauchen noch weitere Information oder haben noch Fragen? Dann rufen Sie mich einfach unter 040.39 87 41 42 an oder senden mir eine Nachricht.

    Schöne Grüße
    Hans Dittmer

  2. Hallo wollte mal fragen ob das Grundstueck und das Haus spaeter in einem Kredit gezahlt werden?Oder wird das Grundstuek noch extra finanziert und fliesst nicht in den Hauskredit mit rein?

  3. Pingback: Eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital ist schwierig | RSS Verzeichnis

  4. Es kommt immer auf den Einzelfall drauf an. Wie im Artikel dargestellt sind einige grundsätzliche Punkte zu beachten, wie z.B. gesicherte Kostenkalkulation, Zinsänderungsrisiko usw.. Selbstverständlich muss der Kunde sich die monatliche Belastung und eine Rücklage für die Instandhaltung leisten können. Aber die Punkte Zinsänderungsrisiko und die passende monatliche Belastung trifft auch Hausfinanzierer die mit 20 oder 30% Eigenkapital bauen oder kaufen.

    Jeder der heute in der Niedrigzinsphase finanziert, sollte heute schon berücksichtigen, das nach dem Ablauf der Zinsbindung, der dann gültige Zinssatz, eher höher als niedriger liegt. Das bedeutet auf jeden Fall, das sich die monatliche Rate nach Ablauf der Zinsbindung verteuern wird.

    Deshalb: Wer hier auf Nummer Sicher gehen will, rechnet seine jetzige Finanzierung mindestens mit einem Anschlusszins von 7 % – oder mehr – je nach Risikoeinschätzung durch. Können Sie sich diese Belastung dann leisten? Wenn nein, welche Absicherungsmöglichkeiten gibt es gegen das Zinsänderungsrisiko? Das sind Fragen, die in jeder verantwortungsvollen Beratung auf den Tisch kommen und geklärt werden müssen.

    Eine Finanzierung, die nicht bis zur vollständigen Tilgung zu Ende kalkuliert wird, kann eine Zeitbombe sein. Und da ist nicht die Höhe des ursprünglichen Eigenkapitals entscheidend, sondern allein das Haushaltsbudget: Was kann monatlich für die Finanzierung an Zins und Tilgung erbracht werden? Ganz wichtig: Setzen Sie den Anschlusszinssatz für die Finanzierung nicht zu niedrig an.

  5. Pingback: Wenig ratsam: Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital | RSS Verzeichnis

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