21. Juni 2010 · Kommentieren · Kategorien: Kauf einer bestehenden Immobilie, Neubau, Ratgeber Baufinanzierung - Hausfinanzierung - Immobilienfinanzierung, Steuertipps rund um die Immobilienfinanzierung · Tags: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Kapitalanlage: Die Immobilie als Anlageobjekt, Altersvorsorge oder Renditeobjekt

Sie kennen die Werbeaussagen sicherlich: Die Immobilie als sichere Altersvorsorge, sichere Rendite mit Immobilien, Inflationsschutz durch Immobilien, Steuern sparen durch Immobilieninvestition …

Was ist dran an diesen Aussagen und was ist zu beachten?

Die Grundanforderungen müssen stimmen. Das ist die Lage der Immobilie, die Größe und der Zustand der Immobilie, die Bewirtschaftungskosten, die Finanzierung muß auf Dauer bezahlbar sein und schuldenfrei zum Rentenalter.

Das häufigste Argument für eine Immobilieninvestition als Kapitalanlage sind die möglichen Steuerersparnisse. Je höher das zuversteuernde Einkommen, desto höher können die Steuervorteile sein.

Bei einer Finanzierung vermieteter Objekte können die Zinsen als Werbungskosten und die Renovierungskosten als Betriebsausgaben steuerlich abzugsfähig sein.

Aber aufgepasst: Steuern sparen kann oft mehr kosten als es einbringt.

Ein Beispiel aus der Praxis:

Herr und Frau B. aus H., verheiratet, sind Spitzenverdiener und möchten eine vermietete Eigentumswohnung kaufen. Sie können die Wohnung auch komplett aus ihrem Eigenkapital bezahlen. Die Jahresnettokaltmiete beträgt 4.500 Euro pro Jahr.

Die Frage: Sollen Herr und Frau B. jetzt das Eigenkapital zum Kauf der Wohnung einsetzen oder lieber die Wohnung finanzieren und so die „Steuervorteile“ nutzen?

Variante 1 – Die Wohnung wird aus dem Eigenkapital bezahlt. Die Mieteinnahme wird angespart. Der Zinsertrag hieraus beträgt 1,50 % p.a. nach Steuer.

Variante 2 – Die Wohnung wird über einen Kredit in Höhe von 100.000 Euro finanziert. Sollzinssatz 4,50 % p.a.. Das vorhandene Kapital wird mit 1,50 % p.a. nach Steuer verzinst.

Die Investitionsvarianten in der Gegenüberstellung

Variante 1
ohne Kreditfinanzierung für die vermietete ETW  – Ansparung
der Mieteinnahme zu 1,50 % p.a.
Variante 2
Darlehen 100.000,00 € zu 4,5% Zinsen p.a..Ihr Kapital legen sie zu 1,5 % p.a. an.
Sollzins 0,00 – 4.500,00
Steuerersparnis 0,00 + 2.025,00
Sparbetrag + 4.500,00 0,00
Guthabenzins + 67,50 + 1.500,00
Zinsabschlagsteuer 0,00 0,00
Steuer auf Mieteinnahmen 4.500,00 – 2.025,00
Ergebnis In EURO nach einem  Jahr + 2.542,50 – 975,00

 

Ergebnis: Herr und Frau B. stehen sich besser, wenn sie die Wohnung aus eigenen Mitteln finanzieren. Der Vorteil im ersten Jahr beträgt 3,517,50 Euro.

  • Eine Kreditfinanzierung würde sich lohnen, wenn das Eigenkapital eine garantierte Mindestrendite von 8,70 % p.a. erzielt.
  • Damit ist es leicht zu erkennen, das derjenige, der ein geringeres Einkommen hat, sich steuerlich noch schlechter stellt.
  • Wer sich jetzt bei der Kreditfinanzierung für eine Tilgungsaussetzung entscheidet und als Tilgungsersatz einen vorfinanzierten Bausparvertrag einsetzt, muss die Bausparguthabenzinsen sofort und ohne Freibetrag als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern.

Unabhängig davon, ob die Immobilie über Kredit oder Eigenkapital finanziert wird, können Vermieter ihre Steuerschuld durch die prozentuale Gebäudeabschreibung (AfA) reduzieren. Hier hat man statt Schulden einen echten Gegenwert für sein Geld, die Immobilie.

Vorteile der Immobilie:

Eine eigengenutzte Immobilie kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei an nahe Angehörige (Ehepartner, Kinder) vererbt werden.

Woran sollten Sie jetzt, je nach Art der Immobiliennutzung, denken?

  • Der Immoblienmarkt ist stetig im Wandel
  • Wer soll die Immobile betreuen, wenn Sie es selber tun, können Sie die Immobile ohne großen Zeitaufwand besichtigen und betreuen?
  • Welche Ziele verfolgen Sie mit der Immobilieninvestition, Rendite, mittelfristige Haltedauer, langfristige Anlage?
  • Kann ich die Immobilie gegebenenfalls selbst nutzen / mit benutzen?
  • Lässt sich die Immobilie bei einer Änderung der persönlichen Verhältnisse schnell und ohne Wertverlust wieder verkaufen?
  • Wie hoch ist die Netto-Mietrendite und wie rechnet man diese aus?
  • Wie hoch ist das Vermietungsrisiko / Mietausfallrisiko (Mietnomaden)?
  • Mit welchen Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwand ist zu rechnen?
  • Welche Mietentwicklung ist dauerhaft zu erwarten?
  • Wie findet man den richtigen Mieter?
  • Wie sieht die Wirtschaftlichkeit der Immobilie aus?
  • Wie sieht die Rendite im Alter?
  • Reicht das Alterseinkommen zum Unterhalt der Immobilie?

Zusammenfassung:

Eine Immobilie kann eine solide und sichere Altersvorsorge sein. Wer jedoch nicht richtig plant und handelt, für den kann die Investition zum Albtraum werden, im schlimmsten Fall der finanzielle Ruin.

Gering- und Durchschnittsverdienern wird oft eingeredet, vermietete Immobilien könnten aus Steuerersparnissen und Mieteinnahmen ein Vermögen für die Altersvorsorge aufbauen. Das ist leider häufig ein folgenschwerer Irrtum.

Nicht wenige Menschen haben solch einen Immobilienerwerb schon teuer mit Geld, Gesundheit und teilweise leider auch schon mit ihrem Leben bezahlt.

Gegen den Erwerb einer Immobilie spricht:

Wenn sie die Immobilie sich im Rentenalter nicht mehr leisten können. Auch wenn die Immobilie im Rentenalter abgezahlt ist. Sie müssen dann weiterhin den Unterhalt und die Nebenkosten tragen können.  Lässt es Ihre zukünftige Situation zu, dass Sie dann auch die anfallenden Reparaturen, z. B. Heizung, Außenanstrich, Fenster, Dach usw. tragen können. Wenn nicht, sind Sie gezwungen hierfür später neue Kredite aufzunehmen. Die Belastung aus Zins und Tilgung reduzieren dann wieder Ihr Haushaltsbudget.

Für den Erwerb einer Immobilie spricht:

Eine Immobilie ist eine Sachwertanlage. Als Eigennutzer genießen Sie Kündigungsschutz und Wegfall der Mietzahlungen, einen emotionalen Wert. Die Immobilie ist vermietbar, vererbbar, Immobilienrente.

Fazit:

Wer rechtzeitig plant, abwägt und vorausschauend handelt, wird mit Sicherheit viel Freude mit seiner Immobilie haben.

Wer die vermietete Immobilie als Zusatz-Rente richtig plant und durchdenkt, wird auch hier ein sicheres und transparentes System nutzen können.

Lassen Sie sich fachmännisch beraten…

Worum geht es? Mit einer Immoblieninvestition wollen Sie Ihren Lebensstandart im Alter absichern. Riskieren Sie die Zielerreichung nicht durch den Einsatz „falscher Helfer“!

Pauschalkriterien, einseitige Betrachtungen des Vorhabens genügen nicht den Anforderungen. Es gibt eine Vielzahl von Gestaltungsmöglichkeiten. Der Berater benötigt entsprechendes Fachwissen und Kenntnisse und Erfahrung.

In einigen Fällen ist es sinnvoll für einige Teilbereiche Spezialisten mit ins Boot zu holen. Z. B. einen Steuerberater, einen Immobilienmanager, einen Rechtanwalt.

Sprechen Sie uns an…

Von uns dürfen Sie mehr erwarten als von Produktverkäufern: Wir sind an keine Bank gebunden, neutral und auf Ihrer Seite.

Rufen Sie uns an unter 040.39 87 41 42 oder nutzen Sie unseren Rückruf-Service.

Sie können aber auch gleich hier Ihren persönlichen Beratungstermin vereinbaren. Entweder als Online-Beratung oder in unserem Büro in Hamburg.



 

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