Seit dem 11.06.2010 gilt die neue Verbraucherkreditrichtlinie. Seit diesem Tage tritt bei Finanzierungsangeboten etwas sehr kurioses auf: Der Effektivzins ist teilweise deutlich niedriger als der Sollzins.

Vor Einführung der Verbraucherkreditrichtlinie war das nicht der Fall, da war der Effektivzins immer höher als der Nominalzins (jetzt Sollzins). Zwar war auch da schon der Vergleich über den Effektivzins mit Einschränkungen verbunden, aber die Unterschiede waren nicht so krass wie aktuell.

Fragen die jetzt auftauchen:

Kann man Baufinanzierungsangebote noch über den Effektivzins vergleichen?

Eindeutige Antwort: Nein. Weil sich die Effektivzinsberechnungen von Anbieter zu Anbieter unterscheiden können.

Was ist der Grund dafür, das der Effektivzins niedriger als der Sollzins ist?

Vor Inkrafttreten des Gesetzes wurde der Effektivzins auf Grundlage der vereinbarten Zinsbindung berechnet. Nach der neuen gesetzlichen Regelung  wird der Effektivzins für die Gesamtlaufzeit des Darlehens berechnet. Da die Gesamtlaufzeit des Darlehens meistens länger ist als die vereinbarte Zinsbindung, muss der Kreditgeber einen Zinssatz für die Zeit nach der Zinsbindung prognostizieren.

Und genau hier liegt das Problem:  Es gibt Banken, die mit dem jetzigen Sollzins die Finanzierung bis zum Laufzeitende weiterrechnen. Es gibt aber auch Banken, die einen Anschlusszins auf einen niedrigeren Referenzzinssatz prognostizieren, zum Beispiel den EURIBOR. Das führt dann dazu, dass der Effektivzins meistens deutlich niedriger ist als der Sollzinssatz.

Was bedeutet das jetzt für den Baufinanzierungs- bzw. Immobilienfinanzierungsinteressenten?

Aufgrund der eingeschränkten Vergleichbarkeit des Effektivzinses müssen Sie bei einem Vergleich jetzt folgende Daten mit einbeziehen:

• Sollzinssatz während der Zinsbindung
• monatliche Rate
• die Darlehenslaufzeit
• die Restschuld am Ende der Zinsbindung
• die Summe aller gezahlten Sollzinsen

Eine weitere erste Möglichkeit des Vergleiches wäre die Angabe eines “Vergleichszinssatzes”. In unserem Hause wird der Vergleichszinssatz einheitlich über die Dauer der Sollzinsbindung berechnet. Der angenommene Anschlusszins bleibt unberücksichtigt.

Unser Tipp zum Finanzierungsvergleich:

Bei Finanzierungsangeboten sollten Sie immer hinterfragen, welche Zinsannahme für den Anschlusszins der Berechnung zugrunde liegt. Vergleichen Sie Angebote unter Einbeziehung der oben aufgeführten Punkte. Und wenn Sie ganz sicher gehen wollen, dann lassen Sie sich eine Gesamtkostenberechnung für Ihre Finanzierung mit einem realistischen Anschlusszins erstellen. Dieser Anschlusszins muß natürlich für alle Angebote gleich sein.

Da wir uns aktuell in einer Niedrigzinsphase befinden, ist die Chance, das der Zinssatz in 10 oder 15 Jahren gleichhoch oder niedriger als heute ist eher gering. Wir empfehlen mit einem Anschlusszins von 7 % bis 8% – je nach Sicherheitsempfinden des Kunden – zu rechnen.  Wenn Sie dann sich die Rate bei  einem angenommenen Zinssatz von 7 bis 8 %  leisten können, haben Sie Ihre Finanzierung eigentlich schon auf  “sichere Füsse” gestellt.

Sie haben Fragen oder wünschen weitere Informationen? Rufen Sie uns einfach unter 040.39 87 41 42 an oder senden uns  eine Nachricht.

Beratung gewünscht? Nichts einfacher als das. Hier können Sie gleich online Ihren Termin für eine Online-Beratung oder einen Termin in unserem Büro in Hamburg vereinbaren.

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Warum ist das so?

EinTeil der Anbieter werben mit Konditionen ohne Margenaufschlag. Da aber kein Anbieter umsonst arbeitet, wird die Marge beim Angebot aufgeschlagen. Man kann hier auch von sogenannten Lockvogelangeboten oder Schaufensterkonditionen  sprechen.

Ein weiterer Grund ist das Objekt. Es gibt Anbieter die besondere Zinskonditionen nur in bestimmten Regionen herauslegen. Es ist also dann entscheidend wo Ihr Haus oder ihre Immobilie steht. Die Zinskondition kann für ein Objekt in Hamburg, München oder Frankfurt anders sein als für ein  Objekt am Standort Rostock, Flensburg oder Leipzig. Auch das Bundesland ist für die Kondition entscheidend.

D.h. ein vergleichbares Objekt in Niedersachsen, NRW, Bayern erhält eine andere Kondition als ein Objekt in Hamburg, Schleswig-Holstein oder Sachsen.

Weitere Kriterien die sich auf die Kondition auswirken sind die Kredithöhe, der Beleihungsauslauf, d.h. wie viel des Objektwertes muß finanziert werden und die Beschäftigungsart des Kreditnehmers – Angestellter, Beamter, Freiberufler usw..

Insgesamt sind es Teilweise bis zu 60 Einzelpunkte bei der Konditonsgestaltung der verschiedenen Anbieter mit einfließen.

Und weil das so ist, haben wir uns entschlossen, nicht mit “Schaufensterkonditionen” zu werben. Auf der einen Seite passt es nicht zu unserer Firmenphilosophie einer fairen und kundenorientierten Beratung und zum Anderen wollen wir unseren Kunden nicht die Zeit mit irgendwelchen Phantasie-Zinssätzen stehlen.

Wie erhalten Sie jetzt eine “echte” Zinskondition? Um eine genaue Kondition ermitteln zu können benötigen wir Daten. Daten von Ihnen und vom Objekt.  Dann müssen wir wissen, was Sie für Ansprüche an Ihre Finanzierung haben: D. h. wie lang soll die Zinsbindung sein, wie hoch soll die Tilgung sein und weitere Punkte.  Aufgrund der Daten können wir ermitteln, welcher Finanzierungspartner in unserem Netzwerk  Ihre Finanzierung zu welchen Konditionen begleiten kann.

Mit diesem Finanzierungsvorschlag erhalten Sie eine echte Kondition, mit der Sie rechnen können. Sie erhalten von uns auch gleich eine Unterlagenliste. Anhand dieser Liste können Sie gleich sehen, welche Unterlagen für den Finanzierungsantrag benötigt werden.

Also wenn Sie Wert auf ein korrektes Angebot legen, dann können Sie hier Ihr individuelles unverbindliche Finanzierungsangebot abfordern.

Sie haben noch Fragen oder wünschen vorab ein persönliches Gespräch? Dann rufen Sie  jetzt einfach Hans Dittmer unter 040.39 87 41 42 an oder senden eine Nachricht.

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Der Effektiv-Zins wurde seinerzeit dafür geschaffen, um unterschiedliche Darlehensangebote vergleichbarer zu machen. So sieht es die Preisangabenverordnung, die vom Gesetzgeber erlassen, wurde vor.

Das Ziel: Anhand des effektiven Jahreszinses kann man die unterschiedlichen Darlehensangebote vergleichen.

Die Wirklichkeit: Der Erfindungsreichtum einiger Banken hat natürlich dazu geführt, dass man durch die Einführung neuer Neben- und Zusatzkosten den Kunden zur Kasse bitten kann, ohne dass diese Kosten in die Berechnung des effektiven Jahreszinses einfließen.

Gesetzlich gesehen ist es in Ordnung. Doch der Kreditnehmer – also vielleicht Sie – zahlt unter Umständen viel mehr, als der effektive Jahreszins ausweist.

Ein Beispiel: Bank A weist in seinem Angebot eine Bearbeitungsgebühr in Höhe von 1 % aus.

Bank B erhebt keine Bearbeitungsgebühr aber Schätzkosten in Höhe von 1 %.

Bei beiden Banken ist der Nominalzins gleich. Das Ergebnis: Der effektive Jahreszins bei der Bank B ist niedriger als bei der Bank A. Das bedeutet Bank B unterbreitet ein auf den ersten Blick besseres Konditionsangebot.

Für Sie als Kunde ist es finanziell aber völlig gleich, ob Sie jetzt 1% Bearbeitungsgebühr oder Schätzkosten zahlen. Von der tatsächlichen Belastung her sind beide Angebote gleich.

Fazit: Da Bank B Schätzkosten verlangt wird der ausgewiesene effektive Zinssatz künstlich niedrig gehalten. Wegen dieser Gestaltungsmöglichkeiten taugt der anfängliche effektive Jahreszins nur bedingt als Vergleichsmaßstab.

Ein weiterer Punkt ist die Angabe des „anfänglichen effektiven Jahreszinses“. Das bedeutet, die Angabe ist auf den Zeitraum beschränkt, für den der Vertrag gültig ist.

Beispiel: Darlehen 10 Jahre Zinsfestschreibung – Berechnungsgrundlage 10 Jahre

Das bedeutet, Sie können Angebote mit einem anfänglichen effektiven Jahreszins nur vergleichen, wenn diesen Angeboten die gleiche Zinsfestschreibung zugrunde liegt.

Tipp: Hier erfahren Sie wie Sie Angebote richtig vergleichen …

Sie können Angebote nur im Rahmen einer Gesamtkostenrechnung vergleichen. D.h. Sie berechnen für jedes Angebot die Gesamtkosten bis zur vollständigen Tilgung. Das Darlehen, das die geringsten Gesamtkosten ausweist, ist das für Sie günstigste Darlehen.

Unser Service für Sie: Senden Sie uns Ihre Angebote. Wir vergleichen diese Angebote mit den Angeboten aus einem Direktvergleich von über 150 Banken. Sie erhalten von uns einen Gesamtkostenvergleich und wissen so, welches Angebot das für Sie Kostengünstigste ist.