Die Baufinanzierung / Immobilienfinanzierung soll passen und günstig sein

Baufinanzierung - Immobilienfinanzierung - wie findet man ein günstiges Angebot?Jeder der sich mit dem Bau oder Kauf einer Immobilie befasst ist früher oder später mit der Suche nach einem günstigen Finanzierungsangebot beschäftigt. Nun, das Angebot im Internet ist verlockend: Es gibt diverse Online-Rechner und Zinsangebote. Doch treffen die Konditionen auch wirklich für die eigene Situation zu? Reicht es, wenn man die Konditionen über den Effektivzins vergleicht?

Wer sich die Angebote genauer betrachtet, stellt schnell fest, mit einer individuellen Gestaltung hat es nichts zu tun. Je weniger Daten abgefragt werden, desto ungenauer ist die Kondition die Sie erhalten, im Klartext: Solche Konditionsangaben geben Ihnen nur einen groben Richtwert an und taugen nicht zum echten Angebotsvergleich.

Finanzierungsangebote nicht ohne detaillierte Angaben möglichOhne detaillierte Angaben erhalten Sie auch kein echtes Angebot.

Nehmen wir jetzt einmal an, Sie haben Ihre Daten ausführlich übermittelt und Sie erhalten jetzt ein Angebot. Wie sieht dieses Angebot aus? Sie erhalten vielleicht ein Angebot über ein Bankdarlehen, eventuell ein Kfw-Darlehen und mit ein oder zwei verschiedenen Zinsfestschreibungen. Je kürzer die Zinsfestschreibung, desto niedriger der Zins. Das Problem: Keiner kann Ihnen sagen, wie hoch das Zinsniveau in 5, 10 oder 15 Jahren sein wird. Welchen Maximalzins lässt Ihr Haushaltsbudget bei einer Anschlussfinanzierung zu? Hat man mit Ihnen darüber gesprochen? Häufig nicht.

Wenn nach Ablauf der Zinsfestschreibung das Zinsniveau Ihre kritische Grenze übersteigt, kann Ihre Immobilienfinanzierung sich zum Albtraum entwickeln. Deshalb muss man dieses Risiko, man nennt es „Zinsänderungsrisiko“, Ernst nehmen und berücksichtigen.

Baufinanzierungsangebote vergleichen - aber richtigWie wollen Sie jetzt die unterschiedlichen Angebote vergleichen?

Sie schauen sich die Effektivzinssätze an. Doch dieser Vergleich ist seit 2010 mit Vorsicht zu genießen, da der Effektivzins auf die gesamte Darlehenslaufzeit berechnet wird und nach Ablauf der Zinsbindung die jeweilige Bank mit einem „voraussichtlichen Zins“ weiterrechnen kann. Somit ist hier sehr viel „Gestaltungsspielraum“.

Sie schauen sich die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung an. Ist schon mal nicht schlecht. Das setzt natürlich voraus, dass alle Angebote von der Tilgungshöhe identisch sind. Solange es sich bei den Angeboten um jeweils ein oder zwei Darlehen handelt, ist dieses auch noch zu bewerkstelligen. Aber komplexere Angebote müssen detailliert verglichen werden.

Doch ein individuelles Finanzierungskonzept sieht meistens anders aus. Hier werden zum Beispiel auch Bausparvarianten mit genutzt.  Das kann unter Umständen für die eigene Finanzierung das Kostensenkungsmodul sein. Es ist immer abhängig von der möglichen Ratenhöhe. Doch Vorsicht: Bausparkasse ist nicht gleich Bausparkasse.

Individuelle Finanzierungsangebote sind reine HandarbeitIndividuelle Finanzierungslösungen sind meistens „Hand- und Kopfarbeit“.

Hier stossen die Online-Plattformen an Ihre Grenzen. Um ein individuell zugeschnittenes Finanzierungskonzept zu erstellen, benötigen Sie auf der einen Seite den Zugriff auf die Bankpartner und auf der anderen Seite den Zugriff auf die Bausparkassen in Deutschland mit ihren rund 150 verschiedenen Bausparvarianten.

Und hier fängt die Beratung und Gestaltung an: In welcher Kombination zum Beispiel aus Bankdarlehen, Kfw-Darlehen, Dauer der Zinsfestschreibung und mit welchem Bauspartarifen lässt sich Ihre Finanzierung so darstellen, dass sie auf der einen Seite eins zu eins zu Ihnen passt und günstiger ist, als ein „Standarddarlehen“ von der Bank?

Je nach Darlehenshöhe und Laufzeit , lassen sich durch Finanzierungskombinationen Kosteneinsparungen von 10.000 oder sogar 20.000 Euro und mehr erzielen. Um dieses zu erreichen, sind auf der einen Seite detaillierte Angaben vom Kunden erforderlich. Auf der anderen Seite benötigen Sie einen Spezialisten, der nicht nur den Zugang zu den unterschiedlichen Anbietern hat, sondern auch in der Lage ist, ein Finanzierungskonzept zu erstellen. Dieses Konzept sollte in einem ausführlichen Vergleich mit den „Bankangeboten“ gestellt werden, um zu erkennen, ob diese individuelle Lösung auch wirklich kostengünstiger ist. Denn, nicht immer ist ein Kombinationsmodell das Günstigste.

Doch gerade bei der Erstellung von Finanzierungsvergleichen hakt es bei vielen Beratern. Hypokontor arbeitet hier mit einer Software, deren Berechnung einem Gutachten entspricht, welches auch von Sachverständigen  vor Gericht verwandt wird.

Diese Aussagen sollten Sie in jedem Finanzierungsangebot finden:

  • Darlehenshöhe, Ratenhöhe, Dauer der Zinsfestschreibung, Sondertilgungsmöglichkeiten, Sollzins und Effektivzins, evtl. sonstige Kosten, Höhe der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung.
    (Dieses werden Sie heute auch fast immer erhalten)
  • Berechnung der Finanzierung nach Ablauf der Zinsbindung mit einem möglichen Anschlusszins – ideal ist hier eine Berechnung mit 6, 6,5 oder 7 Prozent – hier kann auch Ihre persönliche Zinserwartung wiedergespiegelt werden.  Wie hoch ist die monatliche Belastung mit diesem Anschlusszins? Passt die Belastung noch in Ihr Budget?
    (Diese Berechnung fehlt oft)
  • Eine Gegenüberstellung von mehreren Finanzierungslösungen und ein direkter Vergleich der Gesamtkosten, der monatlichen Belastung und eine Berechnung nach der Barwertmethode.
    (Diese Berechnung werden Sie sehr selten erhalten)

Sie sollten sich aber mit weniger nicht zufrieden geben, denn es geht für die meisten um das größte Finanzierungsvorhabens Ihres Lebens. Und Sie sind es letztendlich, der die Darlehen zurückzahlen muß und für alles den Kopf hinhalten muss.

Fazit: Wer eine „maßgeschneiderte“ Finanzierungslösung wünscht, die Ihre persönliche Situation berücksichtigt und auch „stürmische“ Zeiten übersteht, kommt um eine individuelle Beratung und einen detaillierten Vergleich nicht herum.

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