Haus kaufen oder bauen: Wie viel Eigenkapital ist erforderlich?

Der Kassensturz für die Finanzierung Ihrer ImmobilieBei dem aktuellen niedrigen Zinsniveau wünschen viele Kunden eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital beziehungsweise mit wenig Eigenkapitaleinsatz. Ein weiteres Ansparen von Eigenkapital erscheint vielen Kauf- und Bauwilligen auch in der heutigen Zeit zwecklos. Gegen was wollen Sie ansparen? Für Ansparverträge gibt es magere Zinsen, die Preissteigerung für Grundstücke und Immobilen vernichtet die angesparten Beträge innerhalb kürzester Zeit und ob das Zinsniveau auch zukünftig noch auf diesem Niveau erhalten bleibt, ist ebenfalls fraglich.

Kurzüberblick zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital:

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital kann von Arbeitnehmern, Freiberuflern und Selbstständigen genutzt werden. Bei Rentnern und Pensionären kann es Einschränkungen geben.

Diese Finanzierungsform eignet sich in erster Linie für eigengenutzte Immobilien.

Was kann finanziert werden?

  • Der gesamte Kaufpreis der Immobilie.
  • Die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls die Kosten für den Makler.
  • Die Förderdarlehen der KfW können im Finanzierungskonzept mit berücksichtigt werden.

Beispiel:

Kaufpreis: 200.000 Euro
Erwerbsnebenkosten: 20.000 Euro
Gesamtkosten: 220.000 Euro = gesamter Darlehensbetrag. Als Finanzierungsbausteine sind dann z. B. ein Bankdarlehen mit direkter Tilgung und die Förderdarlehen der KfW enthalten. Alle Darlehen werden zu 100 % ausgezahlt.

Informationen nachfolgend ausführlicher …

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Wie viel Eigenkapital ist für den Bau oder Kauf eines Hauses oder Eigentumswohnung erforderlich?

Diese Frage stellen sich viele Menschen, die vor der Entscheidung einer eigenen Immobilie stehen. Doch diese Frage lässt sich nicht so einfach beantworten.

Der wichtigste Faktor bei der Baufinanzierung ist das eigene Haushaltbudget

Man kann es drehen und wenden, wie man will, wenn Sie sich die Rate für die Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung nicht leisten können, ist es uninteressant, wie viel Eigenkapital Sie haben. Es macht keinen Unterschied, ob Sie 50 Prozent Eigenkapital oder 0% Eigenkapital einbringen, wenn die Rate Ihr Haushaltsbudget übersteigt, ist die Finanzierung nicht machbar.

Fazit: Ihr Haushaltsbudget muss die monatliche Rate für die nächsten 20, 25 oder mehr Jahre verkraften können.

Je mehr Eigenkapital, desto günstiger der Zinssatz für die Hausfinanzierung

Je mehr Eigenkapital Sie bei der Finanzierung Ihres Hauses oder der Eigentumswohnung einsetzen, um so günstiger ist der Zinssatz für die Hausfinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung. Den günstigsten Zinssatz und die größte Auswahl von Bankanbietern erhalten Sie bei einem Eigenkapitaleinsatz von mehr als 50 % des Kaufpreises bzw. Objektwertes.

Hausfinanzierungen, die so zwischen 75 und 80 % des Kaufpreises bzw. Objektwertes auslaufen, sind ebenfalls noch zu günstigen Zinskonditionen zu erhalten. Die Auswahl an Bankanbietern ist fast ebenso groß wie bei den 50 % Finanzierungen.

Alles, was darüber liegt, wird spürbar teurer und ab 95 % des Kaufpreises bzw. Objektwertes extrem teurer. Auch ist in diesem Finanzierungsbereich die Anzahl von Bankanbietern deutlich reduziert. Selbstverständlich sind auch Vollfinanzierungen, also Finanzierungen ganz ohne Eigenkapitaleinsatz möglich.  Es hat nur alles seinen Preis.

Weiter sparen oder mit höherer Zinskondition jetzt kaufen und finanzieren?

Baufinanzierung ohne EigenkapitalVor dieser Entscheidung stehen viele zukünftige Immobilienbesitzer. Aktuell befinden wir uns in einer Niedrigzinsphase. Es hat  Anfang des Jahres Ansätze zu einem Zinsanstieg gegeben, aber aufgrund der Finanzkrise haben die beiden Leitzinserhöhungen nicht zu einem nachhaltigen Zinsanstieg für Baufinanzierungen und Immobilienfinanzierungen geführt – die Immobilienkäufer freuen sich. Die Prognosen stehen aber zukünftig auf Zinsanstieg. Ob, wie und wann es eintreten wird, das wird Ihnen keiner mit Sicherheit voraussagen können. Prognosen sind immer so zuverlässig wie der Wetterbericht.

Ein weiterer Faktor ist die Inflation und die Entwicklung der Baupreise. Die Baupreise für Wohnimmobilien haben sich in der Zeit von 1995 bis 2009 kaum verändert. Aber im Jahr 2010 und 2011 sind auch hier die Preise angestiegen. Und wie wird es weitergehen? Die einen sagen, es ist jetzt mit einer konstanten Preisentwicklung nach oben zu rechnen, aber ob es eintreten wird, ob Sie recht haben, dass weis man immer erst hinterher.

Fazit: Was können wir aus den Prognosen hinsichtlich der zukünftigen Zinsentwicklung, der Inflation und der Baupreise ableiten? Letztendlich ist IHRE persönliche Einschätzung gefragt. Sie alleine müssen entscheiden, ob die Prognosen für Sie nachvollziehbar sind, oder ob Sie eine andere Meinung vertreten. Egal wie Ihre Entscheidung ausfällt, Sie wissen es ganz genau am Tage X, ob Sie richtig gehandelt haben oder nicht – genau wie die Urheber der Prognosen …

Was bedeutet das für den Aufbau von Eigenkapital?

Sie müssen Ihr Eigenkapital also so ansparen, dass die Verzinsung höher ist als der mögliche Zinsanstieg für Immobilienfinanzierungen und der Anstieg der Baupreise. Hört sich einfach an. Doch wenn man sein Geld ohne Kursrisiko anlegen will,  wird es schwierig, weil sich hier die Zinssätze für z.B. Tagesgelder ebenfalls auf niedrigem Niveau bewegen.

Ein Beispiel:

Angenommener Kaufpreis für eine Immobilie heute: 200.000 Euro.

Sie warten jetzt noch zwei Jahre und sparen weiter. Wir gehen jetzt von einem jährlichen Preisanstieg von 2 % aus.

Die Situation in zwei Jahren:

Angenommener Kaufpreis dann: 208.080 Euro

Das  bedeutet, rund 8.000 Euro von Ihrem dann angesparten Eigenkapital müssen Sie allein für die Preisentwicklung opfern.

Oder anders ausgedrückt: Wenn Ihr Eigenkapital nicht mehr als rund 8.000 Euro Zinsen (nach Steuer) in den zwei Jahren erzielt hat, hat sich die „Sparaktion“ nicht gelohnt. Eine Verschlechterung der Zinskonditionen haben wir hier noch nicht einmal berücksichtigt.

Fazit: Der Aufbau von Eigenkapital kann ein Kampf gegen Windmühlen werden.

Wer kann mit wenig, oder ganz ohne Eigenkapital ein Haus bzw. eine Immobilie kaufen?

Mit wenig oder ohne Eigenkapital kann derjenige ein Haus finanzieren, bei dem die Gesamtrate der Finanzierung ohne Probleme aus dem Haushaltsbudget bestritten werden kann. Und das wohlgemerkt für die nächsten 20, 25 oder 30 Jahre. Die Gesamtkosten für den Bau oder Kauf der Immobilie müssen sorgfältig ermittelt werden und es muss ein solider Gesamtkostenplan erstellt werden.

„Überraschungen“ dürfen bei einer Vollfinanzierung nicht passieren, denn Nachfinanzierungen sind nahezu unmöglich. Auch muss man sich darüber bewusst werden, dass ein späterer Verkauf der Immobilie nie das gesamte Darlehen abdecken kann, zumindest in den ersten 10 Jahren. Mit anderen Worten, wer vorher verkauft bleibt auf einen Teil der Schulden sitzen.

Eine Immobilie wird älter und kommt in die Jahre

Eine Immobilie altert. Das heißt früher oder später müssen Sie Instandhaltungsarbeiten, Renovierungen, Modernisierungen ausführen. Und die kosten Geld. Deshalb ist es gerade für Vollfinanzierer sehr wichtig, dass hier von Anfang an eine Rücklage für spätere Instandhaltungsmaßnahmen und Renovierungen gebildet wird. Und dieses sollte monatlich erfolgen und bei der Berechnung der Gesamtbelastung im Haushaltsbudget berücksichtigt werden.

Und wenn das Haushaltsbudget keine zusätzliche Rücklage zulässt, heißt es, erst einmal Finger weg vom eigenen Haus, ansonsten kann das eigene Traumhaus zum Albtraum werden.

Gerade Vollfinanzierer sollten das Zinsänderungsrisiko nicht unterschätzen

Ein weiterer nicht zu unterschätzender Punkt ist das Zinsänderungsrisiko. Natürlich ist ein Darlehen mit einer 5 oder 10jährigen Zinsbindung vom Zinssatz her schön günstig. Aber 5 oder 10 Jahre sind schnell vorbei. Und wenn dann die Zinsen um 0,5 , 1,0 oder sogar 2 % höher sind? Lässt Ihr Haushaltsbudget dann auch noch eine um 200, 300 oder 400 Euro höhere Rate im Monat zu?

Dann lieber jetzt einen etwas höheren Zins für eine längere Zinssicherheit bezahlen. 15 Jahre ist eigentlich das Mindestmaß für Immobilienkäufer und Bauherren, die mit wenig oder ohne Eigenkapital finanzieren. Zinsfestschreibungen sind heute schon bis zu 30 Jahren möglich.

Deshalb besprechen Sie Ihr Vorhaben, lassen Sie sich verschiedene Finanzierungsvarianten berechnen und wägen Sie die Vor- und Nachteile in Ruhe ab. Denn eines dürfen Sie nie außer Acht lassen:

Das letzte Wort hat immer Ihr Haushaltsbudget

Die Raten für Ihre Immobilie müssen die nächsten 20, 25 oder sogar 30 Jahre ohne Probleme tragbar sein.  Was für Sie tragbar ist, kann Ihnen keine Bank und kein Berater sagen. Diese haben zwar Haushaltspauschalen, mit denen sie rechnen, aber für Sie ist alleine Ihr Haushaltsbudget entscheidend. Hören Sie hier auch auf Ihr Bauchgefühl. Die Verantwortung für die Entscheidung und für die Zahlungsverpflichtung tragen alleine Sie. Genau deshalb nehmen Sie sich für diese Entscheidung  – für viele Menschen ist es die größte finanzielle Entscheidung – genügend Zeit.

Lassen Sie uns über Ihr Vorhaben sprechen oder fordern Sie hier eine erste Berechnung an: 

04. März 2010 · 3 Kommentare · Kategorien: Allgemein, Besondere Immobilien-Finanzierungsprodukte, Hausbau-Neubau-Kauf eines Neubaus vom Bauträger, Kauf einer bestehenden Immobilie, Neubau, Ratgeber Baufinanzierung - Hausfinanzierung - Immobilienfinanzierung · Tags: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Baufinanzierung ohne EigenkapitalBaufinanzierung ohne Eigenkapital – geht das?

Die Ideallösung einer Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung sieht in der Regel vor, dass ein Drittel der Gesamtkosten als Eigenkapital vorhanden sein sollte. Die Argumente dafür liegen auf der Hand, je höher das eingesetzte Eigenkapital, desto niedriger ist der Darlehenszins.

Die alte Faustregel der Immobilienfinanzierung sieht vor, dass 20 % der Gesamtkosten an Eigenkapital vorhanden sein sollten. Wer weniger oder gar kein Eigenkapital hat kann keine Immobilie kaufen oder bauen? Doch, aber es ist dann einiges zu beachten.

Die Vollfinanzierung – ganz ohne Eigenkapitaleinsatz

Grundsätzlich ist eine Vollfinanzierung einschließlich der Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und eventuell die Maklercourtage auch heute noch möglich. Worüber man sich von Anfang an im Klaren sein muss ist, dass Banken für eine Vollfinanzierung einen höheren Zins berechnen als für eine Finanzierung mit 20 oder 30 % Eigenkapital.

Vor der Finanzkrise, vor rund 2 Jahren, drängten ausländische Banken und deren Töchter auf den deutschen Markt und setzten neue Maßstäbe. Es wurde nicht nur die Immobilie finanziert, sondern auch die Nebenkosten und sogar die Einbauküche war mit drin.

Doch die Zeiten haben sich geändert. Die Anbieter von damals sind zum Teil von der Bildfläche verschwunden und die Banken schauen heute etwas genauer hin.

Die Zielgruppe  und mögliche Risiken

Die Zielgruppe sind vor allem junge Familien mit gutem Verdienst, die noch keine Rücklagen gebildet haben oder das Ersparte als Reserve für Unvorhergesehenes zurückbehalten wollen.  Wer sich so ganz ohne Rücklagen in das Abenteuer Hausbau oder Hauskauf stürzen will, sollte sich des Risikos bewußt sein und  im eigenen Interessen die nachfolgenden Punkte noch intensiver durcharbeiten und beachten. Achten Sie bei der Finanzierung darauf, dass Sie immer ein Finanzierungskonzept erhalten, dass für die gesamte Laufzeit berechnet wurde. Rechnen Sie unbedingt mit höheren Anschlusszinssätzen nach Ablauf der Zinsbindung. Denn Sie wissen nie, wie die Zinssätze in 5, 10 oder 15 Jahren sind. Absolute Sicherheit erhalten Sie nur wenn Sie sich für eine lange Zinsfestschreibung entscheiden.

Das Argument für die Vollfinanzierung

Ein Argument für die Vollfinanzierung ist natürlich heute bei dem niedrigen Zinsniveau und der geringen Inflation der Punkt, wenn Sie jetzt anfangen Eigenkapitalzu bilden, wieviel wollen Sie sparen um gegen den zu erwartenden Zinstrend nach oben und einer stärker werdenden Inflation gegen an zu sparen?

Baufinanzierung ohne EigenkapitalDer Weg um eine Vollfinanzierung auf „sichere Füsse“ zu stellen

  1. Erstellen Sie eine detaillierte Aufstellung Ihrer monatlichen Einnahmen und Ausgaben.
    Setzen Sie bei den Einnahmen nur die „sicheren Einnahmen“ an und vergessen Sie bei den Ausgaben auch nicht die kleinen Positionen, die vielleicht nur einmal jährlich vom Konto abgebucht werden. Wenn Sie dann von Ihren Einnahmen die Ausgaben abziehen erhalten Sie die maximale monatliche Belastung, die Sie für Ihre zukünftige Immobilie aufbringen können.  Achten Sie darauf, dass Sie dieses Limit auch einhalten.
  2. Erstellen Sie eine genaue Kostenaufstellung für Ihre neue Immobilie.
    Hierin sollten neben dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, evtl. Maklercourtage, auch die weiteren Kostenpositionen enthalten sein.Das sind zum Beispiel:
    Modernisierungskosten, Renovierungskosten, neue Möbel, Einbauküche, Umzugskosten, eventuell die Doppelbelastung von Miete und Darlehensrate, wenn Sie nicht nahtlos von der Mietwohnung in Ihr neues Zuhause umziehen können.Lassen Sie sich für die Modernisierungskosten und Renovierungskosten genaue Kostenvoranschläge erstellen. Wenn Sie eine gebrauchte Immobilie erwerben, sollten Sie eventuell einen Fachmann zu Rate ziehen, der sich die Immobilie mit anschaut, damit Sie nicht noch im nachhinein unliebsame Überraschungen erleben was den Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand betrifft.
  3. Sie sollten schon die Absicht haben, diese Immobilie die nächsten 15 bis 20 Jahre zu behalten.
    Denn bei einer Vollfinanzierung kann es Ihnen ansonsten passieren, wenn Sie das Objekt vorher verkaufen, dass der Kaufpreis dann nicht ausreicht um Ihr Darlehen zurückzuzahlen.
  4. Sie sollten einen sicheren Arbeitsplatz und ein regelmässiges sichers Einkommen haben.
    Das lässt sich in der heutigen Zeit ja nicht immer so genau sagen, aber wenn Sie wissen, dass es in Ihrer Firma kriselt, lassen Sie die Finger von dem Vorhaben.
  5. Planen Sie von Anfang an eine Rücklage für spätere Instandhaltungsmaßnahmen ein und legen Sie diese Beträge auch wirklich zurück.
    Eine zusätzliche Finanzierung für spätere Instandhaltungen wird in den ersten 10 bis 15 Jahren in der Regel nicht so einfach möglich sein.
  6. Nehmen Sie auf jeden Fall die Dienste eines erfahrenen Finanzierungsberaters in Anspruch.
    Lassen Sie sich eine Gesamtkostenrechnung für die gesamte Finanzierung erstellen, achten Sie darauf, dass eine Finanzierung nicht künstlich schön gerechnet wird, weil z. B. eine kurze Zinsbindung ausgewählt wurde. Sie können sich bei einer Vollfinanzierung keine Fehler in Ihrem Finanzierungskonzept leisten. Diese Fehler treten nicht nur bei Vollfinanzierern auf, aber bei Vollfinanzierern können diese  das gesamte Vorhaben zum scheitern verurteilen.Ein Beispiel: Wenn Sie sich aufgrund Ihres monatlichen Etats nur eine anfängliche Tilgung von 1 % leisten können, achten Sie auf eine Zinsbindung die mindestens 15 Jahre beträgt. Warum? Wir haben derzeit ein niedriges Zinsniveau und eine späterer höherer Anschlusszins kann die Rate nach oben katapultieren. Zusätzlich besteht das Risiko, dass die Bank eventuell Ihre Anschlussfinanzierung nicht begleiten kann, da der Beleihungsauslauf zu hoch ist. Denn Herauslagekriterien der Banken können sich ändern, gerade in den letzten beiden Jahren haben sich einige Banken dazu entschieden keine Vollfinanzierungen mehr herauszulegen.

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