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Staatliche Förderung für den Erwerb einer Immobilie erhalten Sie auf ganz unterschiedlichen Arten. Zunächst muss man unterscheiden, ob die Immobilie selbst genutzt wird oder eher eine Kapitalanlage ist.

Für Selbstnutzer sind folgende Zuschüsse oder steuerliche Förderungen möglich:

• Erhaltungs- und Sanierungszuschüsse
• steuerliche oder kommunale Förderung
• Lastenzuschüsse
• Riester-Förderung (Wohn-Riester)

Für Kapitalanleger sind in erster Linie die steuerlichen Aspekte interessant, wie zum Beispiel durch Verlustausgleich und die Abschreibungsmöglichkeiten.

Nachfolgend werden einige Aspekte der staatlichen Förderung genauer beschrieben.

Staatliche Förderung für Selbstnutzer

Handwerkerkosten

Hauseigentümer und Mieter können seit dem 1. Januar 2006 Handwerkerleistungen steuerlich geltend machen, wenn Sie die Arbeiten für eine selbstgenutzte Wohnung in Auftrag geben.

Begünstigt sind alle Renovierungs- und Sanierungsarbeiten. Es ist unerheblich, ob es sich um Erhaltungs- oder Modernisierungsarbeiten handelt. Zu den handwerklichen Tätigkeiten zählen zum Beispiel:

• Arbeiten an Innen- und Außenwänden
• Arbeiten am Dach, an der Fassade, an Garagen
• Reparatur oder Austausch von Fenstern und Türen
• Malerarbeiten bei Türen, Fenstern, Wandschränken, Heizkörpern und -rohren
• Reparatur oder Austausch von Bodenbelägen wie Teppichboden, Parkett, Fliesen, Laminat
• Reparatur, Wartung oder Austausch von Heizungsanlagen, Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen
• Modernisierung oder Austausch der Einbauküche
• Modernisierung des Badezimmers
• Reparatur und Wartung von Gegenständen im Haushalt
• Maßnahmen der Gartengestaltung
• Pflasterarbeiten auf dem Wohngrundstück

Seit 01.01.2009 dürfen 20 Prozent der Aufwendungen – maximal 1.200 Euro – steuermindernd von der Steuerschuld abgezogen werden. Als Aufwendungen gelten nur die Kosten für die Arbeitsleistung - also ohne Materialkosten. Deshalb ist es wichtig, das die Handwerkerrechnungen auch Arbeits- und Materialkosten getrennt ausgewiesen werden. Auch muss der Rechnungsbetrag auf das Konto des Handwerksbetriebes überwiesen werden. Eine Barzahlung wird nicht anerkannt.

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen, wie zum Beispiel das Streichen won Wänden oder die Reinigung einer Wohnung, können ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden. Dieses ist parallel zu den Handwerkerkosten möglich. Die Förderung beträgt seit dem 01.01.2009 einheitlich 20 % der Aufwendungen. Die Höchstgrenze der Aufwendungen beträgt 20.000 Euro.

Hauhaltsnahe Dienstleistungen sind:

• Rasenmähen
• Fensterputzen
• Teppichreinigung
• einfache Handwerksarbeiten (Reparaturarbeiten)
  einfache Handwerksarbeiten sind Arbeiten, die auch gewöhnlich durch Mitglieder des Haushalts erbracht werden können und in regelmäßigen Abständen anfallen. Hier ist auf die Abgrenzung zu den Handwerksleistungen durch Fachkräfte -z.B. das Renovieren der Hausfassade zu achten – das wären nämlich Handwerkerkosten.

Gebäude in Sanierungsgebieten und Baudenkmäler

Gefördert werden Aufwendungen für Baumaßnahmen und Erhaltungsaufwand. Das Objekt muss selbstgenutzt werden. Ein Höchstbetrag ist nicht festgelegt, Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln müssen abgezogen werden.

Die Förderung beginnt mit der Fertigstellung bzw. den Abschluss der Bauarbeiten. Es können dann 10 Jahre lang jeweils 9 Prozent der Aufwendungungen von der Steuer abgesetzt werden. Diese Förderung ist auf ein Gebäude beschränkt, bzw. wenn Sie verheiratet sind und gemeinsam steuerlich veranlagt werden auch auf zwei Gebäude.

Wohnraumförderungsgesetz

Die staatlichen Darlehen werden mit äußerst günstigen Konditionen (z.B. Hamburg 0,6 % p.a.) angeboten. Teilweise werden auch Zuschüsse gewährt, die später nicht zurückzuzahlen sind.

Wie die Förderprogramme und die entsprechenden Richtlinien im einzelnen ausgestaltet sind, ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Wie viel und ob man Gelder bekommt hängt davon ab, wo die Immobilie gekauft oder gebaut wird.  Über die einzelnen Maßnahmen kann man sich bei den zuständigen Behörden informieren.

Die Förderung richtet sich an Haushalte mit niedrigem Einkommen, kinderreichen Familien und Alleinerziehende. Es werden sowohl Neubauvorhaben als auch der Kauf von Bestandsimmobilien gefördert.

Es dürfen bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden, damit man zum Kreis der Begünstigten zählt. Die Einkommensgrenzen sehen wie folgt aus:

• für einen Einpersonenhaushalt 12.000 Euro pro Jahr
• für einen Zweipersonenhaushalt 18.000 Euro pro Jahr
• für jede weitere, zum Haushalt zählende Person zuzüglich 4.100 Euro pro Jahr
• für jedes Kind, das zum Haushalt zählt, weitere 500 Euro pro Jahr

Für junge Ehepaare, die noch keine fünf Jahre verheiratet sind und beide noch nicht das 40. Lebensjahr vollendet erhalten einen Extra-Freibetrag von 4.000 Euro.

Die einzelnen Bundesländer können von diesen Einkommensgrenzen abweichen, so dass in “teueren Gegenden” auch höhere Einkommensgrenzen akzeptiert werden. Deshalb immer bei der entsprechenden Behörde informieren.

Wichtig: Es gibt keinen Rechtsanspruch auf Förderung, selbst wenn Sie aller Fördervoraussetzungen erfüllen. Die jährlichen Mittel sind je nach finanzieller Ausstattung des Bundeslandes begrenzt – und wenn der Topf leer ist, haben Sie Pech gehabt.

Staatliche Förderung für Kapitalanleger

Die wichtigste Grundregel vorweg:

Eine Immobilie muss auch ohne “Steuervorteile” rentabel sein. Die Mieteinnahmen aus dem Objekt müssen im richtigen Verhältnis zum eingesetzten Kapital stehen. Noch wichtiger ist die Lage einer Immobilie. Die Lage bestimmt die zukünftige Wert- und Mietsteigerung des Objektes. Und wenn das alles stimmt, nehmen Sie die steuerlichen Vorteile als “Sahnehäuptchen”  dazu.

Verlustausgleich

Das Einkommensteuergesetz besteuert die im Gesetz aufgeführten Einkunftsarten. Hierzu zählen unter anderem die Einkünfte als Arbeitnehmer oder als Selbstständiger, Einkünfte aus Kapitalvermögen wie Aktien und festverzinsliche Wertpapiere und auch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Einkünfte sind immer das Ergebnis aus den Einnahmen abzüglich der Ausgaben. Somit können die Einkünfte auch negativ sein, wenn die Ausgaben höher sind als die Einnahmen. Wir sprechen dann von Verlusten.

Innerhalb der jeweiligen Einkunftsart können Verluste unbeschränkt ausgegelichen werden. Verluste, die nicht im Entstehungsjahr mit positiven Einkünften verrechnet werden können, können in den vorangegangenen Verlagungszeitraum  zurückgetragen werden und mit diesen positiven Einkünften ausgeglichen werden. Hier sind die Verlustrücktragsgrenzen zu beachten.

Wer Verluste weder im aktuellen noch im vorhergehenden Veranlagungszeitraum mit positiven Einkünften  ausgleichen kann, kann sie in den kommenden Veranlagungszeitraum “mitnehmen”. Auch hier ist die Begrenzung der Verlustvorträge zu beachten.

Etwas schwieriger ist das Verrechnen von Verlusten und Gewinnen aus unterschiedlichen Einkunftsarten. Verluste aus Vermietung und Verpachtung können z.B. mit Gewinnen die durch Aktien- oder Werpapierverkäufen entstanden sind verrechnet werden. Umgekehrt ist eine Verrechnung aber nicht möglich.

Es gibt einige Gestaltungsmöglichkeiten. Hierzu sollten Sie sich aber von einem Steuerfachmann beraten lassen.

Mieteinnahmen und Werbungskosten

Wenn Sie eine Immobilie vermieten, erzielen Sie Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Von diesen Einnahmen können Sie die Werbungskosten (Ausgaben zur Erzielung dieser Einnahmen) abziehen.

Werbungskosten sind z.B. Schuldzinsen, laufende Kosten, Abschreibungen. Wenn die Werbungskosten höher sind als die Mieteinnahmen erzielen Sie Verluste aus der Vermietung.

Wie kann ein Renditeobjekt Verluste machen? Es kommt auf die Art des Verlustes an. Ein Verlust der durch die Abschreibung verursacht wird tritt nicht unbedingt real ein.  Aus steuerliche Sicht hat eine Immobilie nur eine begrenzte Lebensdauer und verliert demzufolge auch jährlich an Wert. Deshalb darf über Jahre auch die Immobilie im Wert durch die Abschreibung verringert werden. Die Abschreibungen sind Teil der Werbungskosten.

Wenn Sie als Immobilienanleger ihr Immobilienobjekt gut ausgewählt haben, wird es über die Jahre hinweg im Wert steigen. Der Verlust tritt also in Wirklichkeit gar nicht ein.

Genau diese Situation müssen Sie als Immobilienanleger ansteuern: Die Immobilie steigt im Wert, gleichzeitig machen Sie einen steuerlichen Verlust geltend.

Abschreibungsmöglichkeiten bei vermieteten Immobilien

Lineare Abschreibung

Für alle vermieteten Wohnobjekte können Sie entweder 50 Jahre 2 Prozent oder 40 Jahre 2,5 Prozent der Anschaffungs-/Herstellungskosten des Gebäudes abschreiben. Die Grundstückskosten können nicht abgeschrieben werden. Die Abschreibung ist ab dem Jahr der Fertigstellung bzw. der Anschaffung möglich.

Erhöhte Abschreibung

Die erhöhte Abschreibung gibt es nur für Gebäude in Sanierungsgebieten, Baudenkmäler und Gebäude mit außergewöhnlicher Abnutzung.  Sie können diese Abschreibung nur nutzen, wenn Sie eine entsprechende Bescheinigung der Behörde vorweisen können. Aus dieser Bescheinigung geht hervor, dass das Objekt in einem Sanierungsgebiet liegt, wie hoch die Aufwendungen waren und ob sie Zuschüsse erhalten haben.  Die Zuschüsse werden dann herausgerechnet.

Anzusetzen sind die nachträglichen Herstellungskosten – Modernisierungs- und Instandsetzungskosten, Aufwendungen die der Erneuerung, Erhaltung und der funktionsgerechten  Verwendung eines Gebäudes nützen.

Erhöhte Abschreibungen gibt es auch für Wohnobjekte, die Baudenkmäler sind. Um diese Steuervorteile zu nutzen, muss man die Maßnahmen mit der zuständigen Behörde abstimmen.

Die erhöhte Abschreibung beträgt im Jahr der Herstellung und den folgenden sieben Jahren jeweils 9 Prozent und in den darauf folgenden vier Jahren jeweils 7  Prozent für alle Baumaßnahmen zur Substanzerhaltung, -wiederherstellung und sinnvoller Nutzung. Keine erhöhte Abschreibung gibt es für Ausbauten und Erweiterungen.

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